城镇化和城市化有什么区别?如何解读十八大报告中提出的城镇化建设?新型城镇化的推进，对房地产行业格局有着怎样的影响?如何避免新型城镇化沦为造城运动?针对这些问题，南京大学城市科学研究院副院长胡小武，针对上述问题进行了深度解读。

城镇化和城市化实际上没有差别

在中央和地方把城镇化作为推进中国经济发展最重要引擎后，城镇化已成为中国当下最热门的词汇。因此弄清楚什么是城镇化与城市化，以及它们之间的联系与区别是首先要解决的问题。

城市化与城镇化在英文中都叫Urbanization，它们实质上没有差别，但在中国的一些大众的话语表述上，有一点点的分界胡小武表示。

胡小武进一步解释到：我们国家有特大城市、大城市和中小城市，外加两万多个乡镇。以前我们国家经历过小城镇优先发展的历史时期，因此城镇及城市，在一些文件和大众的表述中，出现了一些差别化的内容。因此，如果单纯讲城市化，很可能会被大家误以为忽略了小城镇。所以需要提出城镇化，让城市和城镇都能够纳入到大众的认知体系。

事实上，城镇化和城市化，都是一个人口从农业人口向非农人口转变的过程。

所以这两个说法实质上没有什么差别，只是我们需要更好的与中国国情相结合，用城镇化的表述让大家更容易接受。胡小武认为。

城镇化建设强调系统性和综合性

十八大以后，新型城镇化的话题引发热议。从李克强总理强调新型城镇化是以人为核心的城镇化可以看出，新一代领导人对这个问题给予了高度关注。那么，十八大报告中提出的新型城镇化建设该如何解读?

新型城镇化主要指城市老城区的棚户区改造，新城区的开发，农村新社区的建设等城镇空间的增长与变迁过程，新型城镇化建设强调的是建设的理念、建设的方式、建设的路径和建设的时间进程，包括理念，机制，政策等多方面内容，千万不要简单的理解为房地产开发和新城区建设。这应该是一个系统性的工程。胡小武首先理清了城镇化建设的根本性问题。

任何一个建设工程都是系统性工程。从规划到实施，到具体的机制体制的改革，最后到具体的安排细则，农民变为新市民，棚户区居民的新的居住方式、工作方式、就业方式，都包含在新型城镇化建设这样一个大的系统当中。城镇化建设必须从思考城市人的需要出发，围绕确保人的更好的居住与生活，作为出发点和目标设计。

胡小武明确：城镇化建设强调的是系统性、综合性以及体制机制的改革，这是提出城镇化建设非常重要的落脚点。

新型城镇化：房地产业的战略机遇

十八大提出的新型城镇化目标,已成为中国经济发展和房地产业发展的关注热点。新型城镇化的推进必然涉及户籍制度和土地制度的改革,从而不可避免地与房地产业发生联系。随着新型城镇化的推进，对地产行业的格局会产生什么样的影响?

胡小武认为：城镇化的本意是让更多的非城镇人口转移、转变为城镇人口的过程。可以想象，很多原本居住在非城镇地区的农民要进入城镇，必然会带来大量的居住需求，会牵涉到房地产的发展，给房地产行业带来巨大的战略机遇。

那么，如何把握城镇化建设系统中的房地产开发环节?

胡小武给出了自己的看法：新型城镇化的建设过程中必然涉及到新社区的建设和中心镇空间的增长，包含了公共场所、基础设施、居民住房等城市型设施的开发与建设，从而带来大量的不动产的开发和增长。新型城镇化的提出应该说从全方位的角度为下一步的房地产行业的繁荣奠定了一个非常好的国家战略基础。

两个原则避免新型城镇化演变为造城运动

虽然新型城镇化建设拥有众多利好，但市场仍抱有忧虑，新型城镇化会否演变为新一轮的造城运动?

胡小武认为：‘造城运动’更多是对新城区的大规模新城建设和开发。过去，有一些三四线城市非常‘粗放’的建设和开发新城，从而出现了一些住宅乃至厂房空置性过高，或者房地产价格波动较大的问题，这也给我们新型城镇化过程中新城区建设带来了一些经验和教训。但是，未来新型城镇化不可避免还有新的新城需要建设。

如何避免新一轮城镇化建设转变为造城运动?

胡小武提出必须把控两个原则，第一个是真正合理有序的原则，必须确保新城建设，城镇空间的增长和整个城市的人口增长、棚户区改造、新型城镇化的步骤吻合，我们也可以理解为同步城镇化的战略;第二个是产城一体化的原则;新城的建设一定要把就业体系做好，使得新城变成真正产城融合区，要确保有效需求与有效供给的对接，形成可持续发展的新城。因为新城建设不仅仅是盖房子，还一定包括根植生产力，否则就会变成空城、鬼城。