1.贷款的受理和调查

        (l）贷款的受理

        贷款受理人应要求商用房贷款申请人填写借款申请书，并按照银行要求提交相关申请材料。申请材料如下:

        ①合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口簿或其他有效身份证件;

        ②还款能力证明材料，包括收人证明材料和有关资产证明等;③营业执照及相关行业的经首许可证;

        ④购买或租赁商用房的合同、协议或其他有效文件;⑤借款人或开发商向贷款银行提供的证明商用房手续齐全、项目合法的资料；

        ⑥涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权力的权属证明文件和有处分权人同意抵押的书面证明，以及贷款银行认可部门出具的抵押物估价证明;

        ⑦涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺;⑧已支付所购或所租商用房价款等比例收付款的证明;⑨贷款银行要求提供的其他文件、证明和资料。

        (2)贷前调查

        ①调查方式。贷前调查可以采取审查借软申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、实地调查和电话调查等多种方式进行。

        ②调查内容。贷前调查人应重点调查以下内容:材料一致性;借款人身份、资信和经济状况;贷款用途及相关合同、协议;担保情况。

        (3)有担保流动资金贷款的受理和调查

        ①贷款的受理。贷款受理人应要求有担保流动资金贷款申请人填写借欲申请书，并按银行要求提交相关申请材料。申请材料清单如下:

        合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口薄或其他有效身份证件;偿还贷款证明材料，包括收人证明材料和有关资产证明等;

        借款人开办企业的工商营业执照、税务登记证明、验资报告、公司章程、生产经营场地等证明材料，经背特种行业的的批准文件还应取得有关管理部门的批准文

        明确的用款计划以及与之相关的资料，包括购销合同、租赁协议和合作协议等;

        涉及抵押或质押担保的，有处分权人同意抵(质)抵押物估价证明;需提供抵押物或质押权利的权属证明文件和押的书面证明，以及贷款银行认可部门出具的涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺在银行开立的个人账户资料.包括存折、存单、信用卡等银行要求提供的其他文件、证明和资料。

        ②贷前调查。调查方式:货前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、实地调查和电话调青等多种方式进行。

        调查内容:贷前调查除了商用房贷款的相关内容外，还应重点调查贷款用途及借款人所经营企业的经济状况。

        2.贷款的审查和审批

        (l)商用房贷欲的审查和审批

        ①贷款的审查。贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的面谈记录以及贷前的内容是否完整进行审查。

        审查完毕后，提出书面审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批

        ②贷款的审批。贷款审批人应对以下内容进行审查:借款申请人是否符合贷款条件，是否有还款能力;贷款用途是否合规;借款人提供材料的完整性、有效性和合法性;申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法的规定;贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理;其他需要审查的事项。

        业务部门应根据贷款审批人的审批惫见做好以下工作:

        对未获批准的贷款申请，应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档;对需要补充材料的.应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序;

        对经审批同寒或有条件同念的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人。

        3.贷掀的签约和发放

        (1)商用房贷歌的签约和发放

        ①贷款的签约。贷款的签约流程包括填写合同、审核合同、签订合同三部分。

        填写合同。贷款发放人应根据审批愈见确定应使用的合同文本并填写合同。在填写有关合同文本过程中.应当注意以下问题:

        第一，填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错泥、不潦草，禁止涂改。

        第二.贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式和还款方式等有关条款要与最终审批意见一致。

        审核合同。合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本移交合同复核人员进行复核。

        合同复核人员负责根据审批意见复核文本以及附件坟写的完整性、准确性和合规性，主要包括文本书写是否规范.内容是否与审批惫见一致;合同条款城写是否齐全、准确;主从合同及附件是否齐全等。

        合同文本复核人员应就复核中发现的问题及时与合同填写人员沟通，并建立复核记录，交由合同填写人员沟通，并建立复核记录、交由合同填写人员签字确认。

        签订合同。合同填写并复核无误后，贷款发放人应负责与借款人(包括共同借款人)、担保人(抵押人、出质人、保证人)签订合同。

        ②贷款的发放。首先要落实贷教发放条件，

        确保借款人首付款已全额支付;借款人所购商用房为新建房的，要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放宽条件;需要办理保险、公证等手续的.有关手续已经办理完毕;对采取抵(质)押的贷款，要落实贷款抵(质)押手续;对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序。

        贷款发放的流程如下:

        出帐前审核。审核放款通知，业务部门在接到放款通知书后，对其真实性、合法性和完麟性进行审核。

        开户放款。业务部门在确定有关审核无误后，进行开户放款。

        放款通知。当开户放款完成后，银行应将放款通知书连同“个人贷款信息卡”等一并交借款人做回单。对于借款人未到银行直接办理开户放款手续的，会计部门应及时将有关凭证邮寄给借款人或通知借款人来银行取回。贷款发放后.业务部门应依据借款人相关信息建立“贷款台账”，并随时更新台账数据。

        (2)有担保流动资金贷款的签约和发放

        关于有担保流动资金贷款的签约和发放，参照上述商用房货款的签约和发放。

        4.贷后与档案管理

        (1)商用房贷款的贷后与档案管理

        商用房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终止前对有关事宜的管理，包括贷款回收、合同变更、贷后检查、不良贷款管理及贷后档案管理五个部分。

        ①贷欲回收。贷款回收是指贷款人按借款合同约定的还款计划和还款方式及时、足额地偿还贷款本息;贷款的支付方式有委托扣款和柜台还款两种方式;可在合同中选定一种还款方式，也可根据具体情况在贷款期限内进行变更;贷款回收的原则是先收息、后收本，全部到期、利随本清。

        ②合同变更。

        第一，提前还款。提前还款是借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为。提前还软包括提前部分还本和提前结消两种方式。对于提前还款一般有以下基本约定:借款人应向银行提交提前还款申请书;借款人的贷款账户未拖欠本息及其他费用;提前贷款属于借款人违约，银行将按规定计收违约金;借款人在提前还款前应归还当期的贷款本息。

        第二，期限调整。期限调整是指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限和缩短期限。延长期限即展期，银行通常规定每笔贷款只可以展期一次，展期期限不得超过一年，展期之后全部贷款期限不得超过银行规定的最长期限。贷款人需要调整贷款期限的，必须具备以下条件:贷款未到期;无拖欠利息;无拖欠本金;本期本金已偿还。

        第三，还款方式变更。商用房贷款的还款方式有多种，比较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和到期一次还本付息三种。借款人变更还欲方式。需要满足如下条件:应向银行提交还款方式变更申请书;没有拖欠本息及其他费用;在变更还款方式前应归还当期的贷款本息。

        第四，借款合同的变更与解除。借款合同依法需要变更或解除的，必须经借贷双方协商同意，协商未达成之前借款合同继续有效。

        如需办理抵(质)押变更登记的，还应到原抵(质)押登记部门办理变更抵(质)押登记手续及其他相关手续。

        当发生保证人逝去保证能力或保证人破产、分立、合并等情况时，借款人应及时通知贷款银行，并重新提供贷款银行认可的担保。

        借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、宜告失踪或丧失民事行为能力后，如果没有财产继承人和受遗赠人，或者继承人、受遗附人拒绝履行借款合同的，贷款银行有权提前收回贷款，并依法处分抵押物或质物，用以归还未清偿部分。

        ③贷后检查。贷后检查是以借欲人、抵(质)押物、保证人等为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响商用房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析.并采取相应补救措施的过程。贷后检查的主要内容包括借款人情况检查和担保情况检查两个方面。

        对借款人进行贷后检查的主要内容包括:借款人是否按期足额归还贷欲;借款人工作单位、收人水平是否发生变化;借款人的住所、联系电话有无变动;有无发生可能影响借款人还款能力或还款愈愿的突发事件，如卷人重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，借款人身体状况恶化或突然死亡等;商用房的出租情况及租金收人状况。

        对保证人及抵(质)押物进行检查的主要内容包括:保证人的经营状况和财务状况;抵押物的存续状况、使用状况、价值变化情况等;质押权利凭证的时效性和价值变化状况;对以商用房抵押的，对商用房的出租情况及商用房价格波动情况进行检测;其他可能影响担保有效性的因家。

        此外，对于商用房贷款而育，还需要特别关注商用房所处的地理位且与价格水平。一般来说.新开发商业区或者新市场项目与住宅小区相比，相对风险较大。

        ④不良贷款管理。银行首先要按照贷款风险五级分类法对不良商用房贷款进行认定，认定之后要适时对不良贷款进行分析，建立商用房贷款的不良贷款台账，落实不良贷款清收责任人.实时检侧不良贷款回收情况。

        ⑤贷后档案管理。贷后档案廿理是指商用房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借(查)阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。包括以下内容:档案的收集整理和归档登记;档案的借(查)阅管理;档案的移交和接管;档案的退回和销毁。

        (2)有担保流动资金的贷后与档案管理

        在担保流动资金贷款的贷后与档案管理除了商用房贷款部分的相关内容外，还应特别关注以下内容:日常走访企业;企业财务经营状况的检查;项目进展情况的检查。

        贷款提示：平安普惠官网提醒您注意贷款安全。如需贷款，建议通过平安普惠贷款官网申请贷款，免费咨询贷款公司专业信贷经理为您办理贷款，最快当天放款！