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物流仓储项目供不应求 2015年商业物业前景看好
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商业物业在杭州表现如何？一份来自杭州世邦魏理仕近日发布的调查报告显示，2014年杭州商业物业整体表现优于住宅，写字楼需求复苏，优质商铺、工业物业仍供不应求，租金进一步上涨。进入2015年，商业物业的前景依然看好。 写字楼： 黄龙武林租金上涨 钱江新城空置率高 2014年杭州优质写字楼市场仅3个项目交付使用，全年新增供应约146000平方米，仅为2013年的37%。来自金融服务、互联网电商和专业服务的写字楼需求强劲，推高全年净吸纳量至271000平方米，较2013年增长一倍。世邦魏理仕的统计显示，金融服务、互联网电商和专业服务这三大需求主力分别贡献全年写字楼租赁成交面积的37%、26%和21%。同时，市场需求的内资导向明显，成交面积中有90%由内资企业贡献。供应放缓而需求复苏，令写字楼空置率全年下降5.2个百分点至18.8%。武林、黄龙空置率均位于10%，而钱江新城空置率亦回落至26.4%。 2014年杭州写字楼租金全年上涨1.1%，但板块分化明显。成熟区域高品质项目的供不应求使黄龙和武林的租金分别上涨5.1%和3.6%，而钱江新城的较高空置率导致租金在2014年下滑3.6%。尽管如此，钱江新城已经成长为杭州写字楼市场最重要的板块。截至2014年底，钱江新城优质写字楼存量逾120万平方米，占总存量的46%；而过去三年期间的净吸纳量的66%来自于钱江新城。 今年预计约有28万平方米的新增供应量，全部位于钱江新城内或其周边。按过去5年的年均净吸纳量24万平方米来推算，今年杭州优质写字楼市场将基本处于供需平衡的局面，空置率将小幅走低，租金呈平稳或小幅上扬走势态势。其中钱江新城板块预期今年仍是喜忧参半：一方面，地铁4号线通车将大幅改善钱江新城核心区域的度并吸引核心区域租户南迁；另一方面，大量新增供应将使板块继续处于较大的去化压力之下，对租金上涨形成制约。而可租面积紧张的黄龙、武林等成熟板块的租金涨幅仍将优于钱江新城。 优质商铺： 国际品牌踊跃开店 行业调整持续升级 2014年是杭州真正意义上进入购物中心时代的一年。全年有四个新开业购物中心，包括天虹购物中心、湖滨银泰四期、万达广场和中大银泰城，累计新增供应达32万平方米，创历年新高并使购物中心面积占比升至优质商铺总面积的23，占据显著多数。 新购物中心的开业以及万象城等现有项目品牌的调整带动国际品牌踊跃开店。2014年，MICHAELKORS，CHARLESKEITH，FOREVER21、CHOCOOLATE及D2C等品牌完成杭城首秀，苹果旗舰店入驻湖滨银泰，同时NEWBALANCE、CALVINKLEIN，TOMMYHILFIGER、MCM、TIFFANY等品牌亦积极拓展已有店铺网络。从2014年开业品牌的类型来看，快时尚和设计师品牌较为活跃。 百货店的调整变得更加频繁。杭州百货大楼计划与银泰百货武林店合并，银泰百货西湖店升级为西湖银泰城，解百重装登场后又启动新一轮调整，尚泰百货撤出万象城。如何通过改造和调整以提升在购物体验和业态丰富度等方面的竞争力是众多百货亟需面对的挑战。受调整项目增多影响，2014年杭州优质商铺市场空置率略有上升，四季度末报4.0%，较2013年末升1.5个百分点。购物中心首层平均租金全年上涨1.9%，但受国内经济增长放缓和电商冲击的影响，租金涨幅较2013年的14.7%大幅缩水。 面积达60000平方米的西子国际将是今年的唯一新增供应。尽管电商冲击下实体商业面临调整不可避免，但杭州及其附近城市庞大的富裕人口资源将对零售品牌形成持续的吸引力，在低市场空置率的推动下有望进一步带动租金上涨。今年老旧项目的升级调整和购物中心化仍将继续上演；同时，以城北、城西为代表的新兴商圈的涌现则昭示多中心商圈格局的逐步形成。 工业物业： 需求旺盛成交活跃 地价将进一步高企 2014年前11个月，杭州规模以上工业增加值同比增长8.7%，增速高于2013年同期0.9个百分点。工业企业增长的逐步好转拉动工业土地和物业的需求。2014年，杭州主城区及余杭、萧山地区共成交工业用地403宗，总土地面积近560万平方米；其中萧山区域土地成交最为活跃，占工业用地总成交面积的68%左右。全年工业用地价格上涨11.3%，涨速较2012年和2013年明显加快。 2014年工业厂房、仓库和研发物业的平均租金分别上涨6.6%、4.4%和4.6%。杭州作为电子商务行业的起源地，与电商相关的物流仓储需求活跃；但高标准仓库供应稀缺的局面在2014年并未有实质性改善，现有优质项目的出租率均在90%以上，供不应求推动仓库租金继续上涨。 未来两年内，杭州近郊地区将出现一些高端物流仓储项目，如普洛斯杭州钱江物流园项目，园区规划可租赁面积约54000平方米；万通余杭广德项目，其二期建成后将提供约100000平方米的国际标准物流仓储面积。但上述供应尚不足以改变杭州优质仓储市场供不应求，2015年仓库租金预计将继续稳步攀升；同时工业用地的日益稀缺亦将进一步推高土地价格。 土地市场： 成交量溢价率低迷 新年市场活跃度将提升 2014年杭州土地市场表现平平，全年仅成功出让145宗地块(不包含工业用地)，是2008年以来单年最低，出让总金额约822亿元，较2013年下降38%。扣除加油站、停车场等用途地块后，2014年136宗地块的平均溢价率仅为2.9%，最高溢价率仅为45.9%，溢价率在5%以下的高达87.5%，零溢价成交占比接近四成。而2013年同口径下土地成交平均溢价率为16.7%，最高溢价率达238.3%，溢价率5%以下地块占比为62.6%。随着房价理性回归，开发商对未来房价增长预期有了更合理的判断，所以对土地出让金额出价谨慎。 楼市复苏和资金面的放松使开发商有更强的意愿和能力进行土地储备，今年杭城土地市场的活跃度将得到提升，但开发商对土地溢价水平仍将持相对理性的态度。
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