摘要：本文首先指出造成我国建筑业不合理的原因，提出解决这些问题的有效方法为在规划立项与建筑设计之间嵌入建筑策划环节；建筑策划包含于建筑价值管理之中，对整个项目的效果影响巨大；以不同于设计方的第三方存在，与业主之间为雇佣关系；建筑策划对建筑设计具有重要意义；建筑策划不同于可行性研究。
关键字：建筑策划；价值管理；建筑设计；可行性研究
一、引言
目前,我国建筑业在规划立项到建筑设计之间存在一个“断层”,不少设计任务书制定得不合理、不科学,从而导致建筑设计不合理、不科学,以致项目建成后,社会、经济效益欠佳,使用效果不好。在项目运作过程中，技术与经济有脱节现象，搞技术的人不注意经济，搞经济的人不不懂技术，二者不能够很好的结合。一方面，许多建筑师与业主处于一种茫然的设计状态，同时，在业已迸行的项目中，不少项目包括一些重大项目在建设后发现使用中存在大量不合理的情况。究其原因，建筑设计者专业知识不足，严重缺乏可靠的设计依据，与项目各阶段、各成员沟通渠道不畅等是其中的重要因素。另一方面，近几年来一系列名曰“房地产项目策划”、“商业地产项目策划”或是“泛地产策划”之类的咨询管理服务行业开始迅速走红。“策划”己经与“创意”联体，成为当代商业市场上的时尚标杆。然而，此类策划服务对建筑设计的真正指导潜力还尚待开发和挖掘。另外，目前国内各大院校对建筑师建筑设计能力的培训与实际工程项目的操作之间具有相当的差异性，前者比较注重建筑师自身设计能力的培养，几乎很少涉及在设计项目中与业主和使用者的合作。而与业主和使用者之间的合作又往往是实际工程项目成功与否的关键。为了衔接这个“断层”，建筑策划应运而生。
二、建筑策划的概念
（一）建筑策划的定义
建筑策划是揭示业主、用户、建筑师和社会的相关价值体系，阐述重要的设计目标及与设计有关的各种现状信息的过程。
庄惟敏先生将建筑策划定义为，特指在建筑学领域内建筑师根据总体规划目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，通过运用计算机等近代科技手段对研究目标进行客观分析，最终运用计算机等近代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作。简言之，建筑策划就是将建筑学的理论研究与近现代科技相结合，为详细规划立项之后的建筑设计提供科学而符合逻辑的设计依据。
简单地说，就是在总体规划目标确定后，根据定量得出的设计依据。概括起来，庄惟敏先生重点强调的是模拟设计任务书的重要性，以及量化分析的科学性。如图1所示，他提出建筑策划方法就是对事实学、技术学和规范学的统而合一，即从事实学的实态入手，以规范学的既有经验、资料为参考依据，运用现代技术手段，通过建筑师进行综合分析论证，最终实现建筑策划的目标——设计任务书。
建筑策划是建筑设计过程的第一阶段，这种建筑设计过程应该确定业主、用户、建筑师和社会的相关价值体系，应该阐明重要的设计目标，应该揭示有关设计的各种现状信息，所有的设备也应该被阐明。
然后建筑策划编织成一份文件，其中体现出所确定的价值、目标、事实和需求。建筑策划的成果以设计任务书的方式表现出来，设计师按照设计任务书的要求进行设计。
策划时设计的定义阶段——是发现设计存在问题的实质阶段，而不是确定设计方案的实质阶段。策划是全部建筑活动的基本组成部分。建筑过程大致分为四个阶段：策划阶段、设计阶段、建造阶段和投付使用阶段。在每两个阶段之间都留出适当的时间段，来对上一个阶段的效果进行评估。
（二）建筑策划在中所处阶段
建筑策划是建筑价值管理的重要组成部分，它揭示业主的价值并将其转译为建筑设计条件，它是保证实现业主价值的手段。建筑价值管理包含建筑策划。
对整个工程项目进行价值管理，可以把工程项目管理看成是价值的形成、传递和增值的管理过程。工程价值的实现是通过工程价值链来实现的。所谓价值链，就是指企业各种活动的组合。而工程价值链就是指在工程实施过程中，为了使工程的价值得以实现而所作的各种活动。它贯穿于工程整个实施过程中的每个阶段、每种活动内。建筑项目的价值链为业主价值——设计价值——施工价值——使用价值。把业主价值传递到设计价值的过程称为建筑策划。
（三）建筑策划的作用
建筑策划中使用的方法包括行为科学、调研、相邻性分析、空间分布和动线分析（动线分析包括人群的分类、流量与路径组织等）、价值工程等。建筑策划中的实施的价值工程，处于项目实施和运营的全寿命过程中项目构思阶段。
研究和试验表明，尽管在项目实施和运营的全寿命过程中都可以进行价值工程，但就其效益和效果来说，价值工程研究还是越早越好。
越在项目的早期采取措施，项目节约成本的可能性越大；随着时间的推移，实施设计变更所花费的成本将越来越大。根据这个结论，如果在方案设计阶段就进行价值工程研究活动，其节约成本的可能性会大大提高扩初设计、施工图设计以及施工设计。
影响建设项目投资的因素有很多，从参与项目实施和运营的有关各方来说，不同单位和人员的影响程度是不同的。影响程度最大的是业主方的要求、标准、设计准则以及设计和咨询工程师的经验、能力等。而这些影响也主要体现在项目的前期和设计阶段，随时间的推移，各方面的影响程度都会大大降低。建筑策划对工程项目的成本影响很大，进行建筑策划对整个工程项目的效果影响巨大。
三、建筑策划的存在状态
建筑策划应作为不同于设计方的第三方存在，其与业主之间的关系为雇佣与被雇佣的关系，实现业主价值最大化是其工作目标。满足业主要求用专业语言帮业主表达出工程项目的想法，用符合业主要求的详尽的设计任务书传达给设计方。
建筑策划不能由设计方进行，业主有可能不专业，无法表达自己的想法，业主与设计方信息不对称。而业主的要求越多越具体，进行设计的障碍就越大。设计方肯定不会主动争取自己设计障碍，因此设计方不能完全站在业主的角度考虑问题。因此在业主不专业的情况下，就会产生业主与设计方信息不对称，设计方不会以实现业主价值最大化为目标。
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