2014年前10个月，中国的房地产市场一直在新常态下运行着：有些式微，有些焦躁。为了谋求发展，很多房企积极谋变，或向城市配套服务商转型，或向农业、新能源领域跨界拓展。而对于沈阳千缘房地产投资集团来说，从纯住宅地产到产业园开发经营，这其中暗含着企业决策者对市场怎样的判断和领悟?董事长刘进文阐释了个中缘由：为了适应市场，我们必须在思维方式上有一个彻底的转变，要学会顺势而为，借势发展。

给企业盖房

Q：千缘集团在住宅地产、商业地产领域一直做得风生水起，转型做产业园开发经营是基于怎样的考虑?

刘进文：千缘集团从2000年开始在沈阳大东区开发圆缘雅居，2004年进入铁西区，在开发了千缘爱城等住宅项目的基础上，开始尝试商业地产的开发，先后开发了爱都国际A座和B座、千缘新财富大厦、千缘财富商汇、千缘财富星座等项目。从2011年开始，公司便不再涉足住宅开发。这是基于对房地产市场的判断，公司觉得应该主动适应市场，充分利用土地资源，给企业盖房，因为企业可以创造财富、活跃经济。加之2010年沈阳市铁西区被国务院确定为37个全国首批服务业综合改革试点区域的契机，我们便果断于2011年开发了以做生产性服务业平台的总部企业基地沈阳金谷。

Q：作为总部基地，沈阳金谷目前开发经营状况如何?

刘进文：沈阳金谷总规划面积2平方公里，总建筑面积400万平方米。2011年沈阳金谷正式动工，一期项目总投资16亿元，占地面积13.5万平方米，建筑面积27万平方米。项目采取分组团滚动开发模式，先期修建34栋楼，建筑面积20万平方米，包括一栋12层的精装甲级写字楼，2栋标准化独栋办公楼和1栋定制独栋办公楼。经过4年的建设，如今已全部交付使用。

按照规划，沈阳金谷预计引进企业总部2000家，重点发展现代物流、金融、科技服务、信息服务、商业服务、创意产业、职业培训等生产性服务业，为各企业完善配套服务，形成功能完备的低碳、智能、国际化的总部基地。

目前，沈阳金谷由平台大厦、商务独栋两大部分构成。沈阳市政集团、铁西区政务服务中心等企业、单位已率先入驻金谷。在企业方面，已经有辽宁奇辉物流、辽宁汇通钢材交易市场、东北(沈阳)金属交易中心、北京联保投资、苏中建设集团、上海钢富电子商务等近40家企业入驻。

转变决定未来

Q：据报道，万科地产正实施向城市配套服务商转型策略，恒大集团已经开始向农业、新能源领域跨界拓展。是什么原因促使了千缘集团发展战略的转变?

刘进文：前一段时期，王石表示，他很担心下一个倒下的是万科。随之，万科便提出了向城市配套服务商转型的目标，谋求在存量住宅与公共服务配套需求之间获得机会。由此，我开始思考我们的企业怎么转型。显然，过去那种传统开发商的道路需要转变。经过研究、考察、论证，我们决定由纯粹的地产开发商向地产运营商转变。于是，我们确定进行产业园区的开发。

我们的第二个转变是，从地产思维向产业思维转变。为此，我们制订了中远期规划，要建设和经营生产性服务业产业园区和生活性服务业产业园区。生产性服务业也就是现在正在做的沈阳金谷产业园，我们计划用10年的时间，使占地2平方公里的的沈阳金谷全部投入运营。在建设沈阳金谷的过程中，我们还将适时启动生活性服务业产业园区建设计划在沈阳市于洪区，依托温泉、水系资源，建设集休闲、养生、文化、娱乐于一体的盛京文化谷(暂名)，内有四季儿童温泉乐园、温泉疗养、大家公馆、盛京文化一条街、休闲农业等。

我们的第三个转变是，从投机、投资向创新、创造转变。只有自身创新才能发展，只有把创新思维转化为实物才是真正的创新。比如，我们做沈阳金谷的每一栋高楼，都是按照国家级产业园区的标准建造，采用最先进的建筑技术，全面的钢结构架构，高端、低碳、生态、环保是我们的建筑宗旨。仅以一期的平台大厦为例，我们使用了1.41万吨钢材，虽然比传统建筑方法多花费8000万元，但节能率达60%以上。无论是开发住宅产品，还是开发产业园，我们都是按照百年建筑的标准来建造。

我们的第四个转变是，从短期企业行为向可持续发展转变，同时还要顺势而为，借势发展。对于沈阳金谷来说，我们首先借2010年沈阳市铁西区被国务院确定为37个全国首批服务业综合改革试点区域的契机，契合沈阳市铁西区委、区政府在十二五期间要大力发展生产性服务业的思路，我们投资开发了沈阳金谷产业园区，因此，在沈阳金谷的招商引资过程中，政府也给予了我们一定支持和补助;其次，我们把互联网思维，转化为营销实战。比如，为增强沈阳金谷生产性服务业集聚区的吸引力，我们会请大企业免费进驻、免费体验，等到企业产生效益后，再考虑购买。对于IT、电商企业，我们会以参股的形式给予支持，同时，我们还会成立万创汇，为企业提供资金支持。

Q：与其他同类型产业园区相比，沈阳金谷有什么与众不同之处?

刘进文：城市内的总部基地，是沈阳金谷的第一大优势。这里距离沈阳站仅5公里，区位优势得天独厚。另一个最关键点是，与大多数产业园是工业用地、科研用地不同，沈阳金谷的土地性质全部为商业用地，在全国来讲也比较罕见。这样的话，对入住企业非常有益，他们可以根据企业的长远发展战略，选择租用或购买;而对于购买的企业来说，则会大大提高其固定资产价值。所以，一个产业园区能发展到什么程度，该产业园区投资者的初衷十分关键。我们是把沈阳金谷当作公司的事业来经营的。

另外，沈阳金谷北有3.1平方公里的丁香湖湿地，南有1.5平方公里的森林公园大氧吧，整个项目不仅是一座综合办公氧吧，更是一件沈阳名片级的艺术品。

随着国家振兴东北老工业基地战略的实施，以及《国务院关于加快发展生产性服务业，促进产业结构调整升级的指导意见》的颁布，我们对金谷的未来更是充满了信心。

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