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黄先友:重视绿化景观打造是提升房地产价值的有效途径
摘要:黄先友认为,“山高水长,归野顺势;人行万里,回家拾趣。”随着人们对生活环境和社区宜居提出更高的追求,楼盘中的景观价值越来越受购房者及各界前所未有的关注…… 黄先友

11月21日下午,在首届广西(南宁)住宅产业博览会期间举行的房地产景观打造方略高峰论坛上,中国著名环境生态园林规划设计专家、四川省生态协会副会长、成都华西生态集团董事长黄先友从专业角度出发,结合自己的丰富经验,对景观在房地产开发中的作用、房产景观建设的理念和标准、房产景观打造的方法策略进行了讲述。

黄先友认为,山高水长,归野顺势;人行万里,回家拾趣。随着人们对生活环境和社区宜居提出更高的追求,楼盘中的景观价值越来越受购房者及各界前所未有的关注,也正成为楼市博弈中新的竞争高地。景观资源必然带动房地产价值的提升,这是近年来愈加凸显的市场规律,重视绿化景观的打造,是提升房地产价值的有效途径,楼盘景观时代正逐渐过渡到景观楼盘时代。

Q:您认为景观设计的价值是什么?

黄先友:我认为景观设计的价值应该有四个方面:第一,老百姓通过景观设计的打造提高了生活品质,特别是居住品质;第二,对于政府来说,可以通过利用开发商的钱或者说是老百姓的钱,来打造城市公共环境,提高城市品质;第三,开发商可以从中获得高额的利润;第四,建设者和设计者可以通过打造景观获得相应利益和品牌效应。应该说,景观打造是一个对社会方方面面都有益的工程。

Q:针对于楼盘品质,景观设计的价值是如何得到体现呢?

黄先友:用景观来提升楼盘的品质,我认为需要做到一个平衡,做到对症下药。依据个人看法,我把楼盘分为四个层次:第一个层次是便捷型楼盘,它是一个栖身之所,对景观没有过多的需求,一般在城市市中心,特别是大城市的供应性楼盘;第二个层次是功能性楼盘,如安置小区、单位房子和一般的开发房子,它是一个安身之所,是人们需要的安全生活的地方,其景观只是满足所需功能;第三个层次是品质型楼盘,即健身之所,它是一个健康生活的地方,其对应的景观需要被赋予更多的功能,如运动、休闲、交流等;最后一个层次是生态型楼盘,它是一个养身之所,属于别墅型楼盘,其对应目标人群比较高端,如成功人士、艺术家等,他们对于生态的需求是第一需求,而对于其他功能的要求可以退化。因此,不同层次的景观对应不同层次的楼盘。

那么刚才所说的是不同层次的楼盘,其实景观也有不同层次的景观,可分为三个层次:一是有视觉效果的景观,即在视觉上美观就行;二是有文化的景观,要把所在地域文化、居民群体文化、居民生活方式融入其中;三是生态型景观,保证低碳和宜居,特别是宜居,即让小区拥有完整生物链,树木葱郁,负氧离子高等。

因此,不同的景观对应不同的楼盘,设计者应该对症下药。现在很多景观公司生产出来的景观,就如同我们平常所吃的麦当劳、肯德基一样,都是从一个模子刻出来的,这样的景观适合品质型楼盘,却不适合生态型楼盘。

Q:您认为目前南宁市的景观发展属于哪一个层次?

黄先友:南宁这几年发展得比较好,特别因为南宁是个绿城,因此在这方面有优势。然而,对于房地产景观来说,还是有一些需要提升的地方。目前,南宁房地产景观更多针对于品质型楼盘,能在景观中能融入多种功能,但是还需要打造一些生态型楼盘。所谓的生态型楼盘,就如之前所说,即让小区内的生物链完整,比如说将环保技术与小区水质相结合,一方面保证水不发臭,降低运营成本,另一方面让小区里的水负氧离子含量高,改善居住条件。

也就是说,南宁市房地产景观需要提高的地方在于:把景观从视觉、文化层次提升到生态层次,把品质型楼盘提升到生态型楼盘。

Q:在景观设计方面,是本土企业更有优势,还是大型外来企业更具优势?

黄先友:我认为一个景观的好坏,与它是本土企业还是大型外来企业建造关系不大,关键是经营者的理念。外来企业的优势是有一套景观模式,所建造的景观不会太差,多属于品质型楼盘,当然,外来行楼盘也有弱势,其在做到有针对性的、私人订制的楼盘建造是存在缺陷的。例如恒大之类的大型房企的景观设计,其标准化程度很高,虽不会有很大的缺陷,但其景观很难达到最顶端。

可以说,如果理念提升了,本土企业更容易建造出更优质的楼盘。因为国营企业的优势即为本土企业的劣势,国营企业的劣势却是本土企业的优势,如果本土南宁企业做得不好就不如它们,如果做的好就可以超过它们。就如外来的西餐,即麦当劳、肯德基等,它们的标准化程度很高,一般每个人都能吃,但若和中餐相比,却难以达到更高的水准。

Q:在景观设计建造中,如何把握美观、文化、品质、生态和经济成本控制的平衡呢?

黄先友:要做到花小钱办大事,是很考验人的。其实景观打造并不是花钱多就做得好,其实存在投入较低却实现较佳效果的方法,其关键在于是否有一个好的策划与设计,特别是策划。就拿品质型楼盘和生态型楼盘来说,生态型楼盘的运营成本相较于品质型楼盘会大大下降。

因此,要达到一个既美观又兼备文化品位和生态效果的景观,要具备三个条件:一是开发商的理念要先进;二是设计师的水品更要到位;三是方法和策略要正确。特别是在讲究方法和策略时,要做到三同步,即房地产规划、项目定位策划和景观规划的三同步,这就是其中一个房地产景观打造策略。

Q:可以简单介绍一下房地产景观的打造策略吗?

黄先友:第一个是房地产开发中的三同步策略,即房地产规划、项目定位策划和景观规划必须同步进行。

第二个是房地产景观设计中的定位优先原则,需要先定位,先策划,而不是像现在部分房地产商一样,从营销策划或建筑规划开始,而忽略了定位策划。其中定位策划要求很高,定位人员必须是一个大师级的人物,不仅要对熟悉掌握景观设计、建筑规划和景观规划,甚至要对房地产的发展趋势和国家经济政策有比较全面的掌握。目前,优先定位步骤是很多楼盘缺失的,小楼盘没关系,但大楼盘一定要做定位策划。

第三个是景观设计过程中的设计师优先原则,不一定要找好的设计单位,关键是在于找到好的设计师。我把设计师分为的四层次:第一个层次的设计师做到美观,一般是毕业三五年的大学毕业生,只需要公开招标寻找;第二个层次的设计师做到可行,多是做过项目经理或工程老总后反过来做设计,需要定向寻找;第三个层次的设计师做到经济,即做减法,实现价格更低效果更好,多是有设计经验、工程经验的成功企业家,因为他们的思维方式和一般的设计师不一样,在花钱时会注重节约,这类设计师需要专门拜访;第四个层次的设计师做到定位战略策划,这个层次的设计师已经不止是景观设计师,应叫做营销策划大师,能够对国家的方法政策有预测和预判,这类设计师只能靠偶遇。

第四个策略是房地产景观在施工合作中的品牌原则,景观施工合作方不应该找个人,而是找大型品牌企业。因为景观建设和土建不一样,景观设计的非标准化程度很高,容易引起甲乙双方的纠纷,如果你找一个大型品牌企业合作,那么它要对自己的品质负责,当出现问题时,它会对你负责到底。

第五个策略是,若要实现房地产真正地长久做好,要在景观合作中有战略伙伴,即让其从景观策划、规划设计和工程建设全程参与,实现一体化。过去,有很多开发商的景观建造过程分段,策划由营销单位来做,建筑规划由房地产建设设计部门来做,景观设计、施工建造等也是分开进行的,最后无法打造一个优质景观。目前。虽然有部分大型房地产公司已经连接好建造链条,但是还有很多房开商没有做到。因此,如果你自身没有能力形成一体化链条,那么就需要寻找一个战略合作伙伴,获取战略资源。

Q:目前开发商存在的景观设计问题有哪些?

黄先友:不同的开发商存在不同的问题,一些小开发商理念不够,找不到方法,有些开发商虽有理念,但没有方法。由于开发商在景观设计中获得的渠道有限,因此容易出现跟风、趋同现象。目前大部分开发商都趋于寻找海外设计公司,而海外设计公司就是做标准化产品,如果标准化产品与楼盘对应,就算是成功,若果是不相对应,就只能是失败。


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