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房地产估价师《理论与方法》第八章考试内容

  考试目的

  本部分的考试目的是测试应考人员对成本法,包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

  考试要求

  第一节 成本法概述

  一、成本法的含义

  二、成本法的理论依据生产费用价值论

  三、成本法适用的估价对象和条件*

  (一)成本法适用的估价对象

  (二)成本法估价需要具备的条件

  四、成本法估价的操作步骤

  第二节 房地产价格构成*(7个项目,按照顺序准确记忆)

  一、土地取得成本

  (一)市场购买下的土地取得成本

  (二)征收集体土地的土地取得成本

  (三)征收国有土地上房屋的土地取得成本

  二、开发成本

  三、管理费用

  四、销售费用

  五、投资利息

  (一)投资利息的含义

  (二)投资利息的计算

  1.应计息项目

  2.计息周期

  3.计息期

  4.计息方式

  5.利率

  六、销售税费

  七、开发利润

  第三节 成本法的基本公式

  一、成本法最基本的公式*

  房地产价值=重新构建价格-折旧

  二、适用于新开发的房地产的基本公式

  (一)适用于新开发的房地的基本公式

  (二)适用于新建成的建筑物的基本公式

  (三)适用于新开发的土地的基本公式*

  三、适用于旧的房地产的基本公式

  (一)适用于旧的房地的基本公式

  (二)适用于旧的建筑物的基本公式

  第四节 重新购建价格的求取

  一、重新购建价格的含义*P287

  是估价时点的价格,是客观价格、建筑物是在全新状况下的价值,土地是在估价时点是的价格

  二、重新购建价格的求取思路*

  (一)房地重新购建价格的求取思路

  分开求取,再加总;房地合一求取

  (二)土地重新购建价格的求取思路

  市场法、基准地价修正法

  (三)建筑物重新购建价格的求取思路

  假设开发法

  三、建筑物重新购建价格的求取方式

  重建价格(复制)和重置价格(替换)的区别*

  重置价格低于重建价格

  比如古旧建筑物,修旧如旧,为重建,比较难,成本高,如果可以采用新材料,这成本较低

  四、建筑物重新购建价格的求取方法(重点,要会计算)

  建筑物重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  (一)单位比较法

  (二)分部分项法*

  (三)工料测量法

  (四)指数调整法

  第五节 建筑物折旧的求取

  一、建筑物折旧的含义和原因

  (一)建筑物折旧的含义

  (二)建筑物折旧的原因

  1.物质折旧

  2.功能折旧*了解含义及计算

  功能缺乏、功能落后及功能过剩

  3.外部折旧*了解含义及计算

  建筑物以外的其他经济因素引起的折旧

  二、建筑物折旧的求取方法

  (一)年限法

  1.年限法和有关年限的含义

  有效年龄,实际年龄、自然寿命、经济寿命、剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

  2.直线法

  3.成新折扣法*

  (二)市场提取法

  (三)分解法

  1.物质折旧的求取方法

  2.功能折旧的求取方法*

  3.外部折旧的求取方法*

  三、求取建筑物折旧应注意的问题

  (一)估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别

  (二)土地使用期限对建筑物经济寿命的影响*

  土地使用权晚于建筑物经济寿命时,对折旧没有影响

  土地使用权早于建筑物经济寿命的,区分是否可以展期,以及是否对地上建筑物补偿,可以展期,或者补偿,则按照经济寿命计算折旧;如果不可展期,政府无偿收回土地,则折旧年限为土地使用权到期日对应的年限。

  第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定

  一、房屋完损等级评定的有关规定

  二、房屋折旧的有关规定

  第七节 成本法总结和运用举例

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责任编辑:无为


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