一、重新购建价格的含义*P287
是估价时点的价格,是客观价格、建筑物是在全新状况下的价值,土地是在估价时点是的价格
二、重新购建价格的求取思路*
(一)房地重新购建价格的求取思路
分开求取,再加总;房地合一求取
(二)土地重新购建价格的求取思路
市场法、基准地价修正法
(三)建筑物重新购建价格的求取思路
假设开发法
三、建筑物重新购建价格的求取方式
重建价格(复制)和重置价格(替换)的区别*
重置价格低于重建价格
比如古旧建筑物,修旧如旧,为重建,比较难,成本高,如果可以采用新材料,这成本较低
四、建筑物重新购建价格的求取方法(重点,要会计算)
建筑物重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
(一)单位比较法
(二)分部分项法*
(三)工料测量法
(四)指数调整法
第五节 建筑物折旧的求取 一、建筑物折旧的含义和原因
(一)建筑物折旧的含义
(二)建筑物折旧的原因
1.物质折旧
2.功能折旧*了解含义及计算
功能缺乏、功能落后及功能过剩
3.外部折旧*了解含义及计算
建筑物以外的其他经济因素引起的折旧
二、建筑物折旧的求取方法
(一)年限法
1.年限法和有关年限的含义
有效年龄,实际年龄、自然寿命、经济寿命、剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄
2.直线法
3.成新折扣法*
(二)市场提取法
(三)分解法
1.物质折旧的求取方法
2.功能折旧的求取方法*
3.外部折旧的求取方法*
三、求取建筑物折旧应注意的问题
(一)估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别
(二)土地使用期限对建筑物经济寿命的影响*
土地使用权晚于建筑物经济寿命时,对折旧没有影响
土地使用权早于建筑物经济寿命的,区分是否可以展期,以及是否对地上建筑物补偿,可以展期,或者补偿,则按照经济寿命计算折旧;如果不可展期,政府无偿收回土地,则折旧年限为土地使用权到期日对应的年限。
第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定 一、房屋完损等级评定的有关规定
二、房屋折旧的有关规定
第七节 成本法总结和运用举例名易软件-系统整理责任编辑:无为
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