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房地产估价师《理论与方法》第七章考试内容

  考试目的

  本部分的考试目的是测试应考人员对收益法,包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

  考试内容

  第一节收益法概述

  一、收益法的含义

  二、收益法的理论依据预期原理

  三、收益法适用的估价对象和条件*

  (一)收益法适用的估价对象有收益或者潜在收益的房地产

  (二)收益法估价需要具备的条件

  四、收益法估价的操作步骤

  第二节报酬资本化法的公式*

  一、报酬资本化法最一般的公式

  二、净收益每年不变的公式*(记住公式,熟练推导)

  (一)收益期限为有限年的公式

  (二)收益期限为无限年的公式

  (三)净收益每年不变的公式的作用

  1.直接用于测算价格

  2.用于不同期限价格之间的换算

  2步骤:

  第一步:将某年期的房地产价值,换算成某一年的收益;

  第二步:再将这种收益,换算成另外一种年期的房地产价值。

  3.用于比较不同期限房地产价格的高低

  VNKN=VnKn=V∞

  4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整

  三、净收益在前若干年有变化的公式*

  (一)收益期限为有限年的公式

  (二)收益期限为无限年的公式

  四、净收益按一定数额递增的公式(死记硬背记下公式)

  (一)收益期限为有限年的公式

  (二)收益期限为无限年的公式

  五、净收益按一定数额递减的公式(与四类似,将增量部分换号即可)

  六、净收益按一定比率递增的公式*(会推导)

  (一)收益期限为有限年的公式

  (二)收益期限为无限年的公式

  七、净收益按一定比率递减的公式(与六的情况类似,将增量部分换号即可,最好自己会推导)

  (一)收益期限为有限年的公式

  (二)收益期限为无限年的公式

  八、预知未来若干年后的价格的公式*(会计算)

  第三节净收益的求取

  一、净收益测算的基本原理*

  (一)基于租赁收入测算净收益的基本原理

  潜在毛租金收入、有效毛收入、运营费用的构成,净收益的计算

  运营费用率

  (二)基于营业收入测算净收益的基本原理

  二、不同收益类型房地产净收益的求取*

  (一)出租的房地产净收益的求取

  租赁收入、租金构成、区别实际支付的租真正的租金

  (二)营业的房地产净收益的求取

  (三)自用或尚未使用的房地产净收益的求取

  (四)混合收益的房地产净收益的求取

  三、求取净收益应注意的问题*

  (一)有形收益和无形收益

  无形收益可以用报酬率去考虑

  (二)实际收益和客观收益*

  采用客观收益

  (三)乐观估计、保守估计和最可能估计

  四、收益期限和净收益流模式的确定

  (一)收益期限的确定*

  (二)净收益流模式的确定

  第四节报酬率的求取

  一、报酬率的实质

  二、报酬率的求取方法(基准3种方法的名称)

  (一)累加法

  (二)市场提取法

  (三)投资报酬率排序插入法

  第五节直接资本化法

  一、直接资本化法概述

  (一)直接资本化法的含义及基本公式

  (二)几种收益乘数法

  1.毛租金乘数法

  2.潜在毛收入乘数法

  3.有效毛收入乘数法

  4.净收益乘数法

  二、资本化率和收益乘数的求取方法

  三、资本化率与报酬率的区别和关系*

  四、直接资本化法与报酬资本化法的比较

  (一)直接资本化法的优缺点

  (二)报酬资本化法的优缺点

  第六节投资组合技术和剩余技术*

  一、投资组合技术

  (一)土地与建筑物的组合

  (二)抵押贷款与自有资金的组合

  会计算综合资本化率,会据以计算房地产价值

  房地产价值*综合资本化率=土地价值*土地资本化率+建筑物价值*建筑物资本化率

  房地产价格=自有资金额+抵押贷款额

  房地产价格*综合资本化率=抵押贷款金额*抵押贷款常数+自有资金额*自有资金资本化率

  掌握抵押贷款常数的计算

  二、剩余技术

  (一)土地剩余技术

  (二)建筑物剩余技术

  (三)自有资金剩余技术

  (四)抵押贷款剩余技术

  第七节收益法总结和运用举例

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责任编辑:无为


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