BOT模式的理论依据是：发展基础设施项目是政府的义务，但是政府没有财力做；即使政府有财力，政府直接投资和经营项目往往效率低下；虽然可以将项目交给私人投资者建设和运营，但项目具有公益事业的性质，最终的财产所有权应由政府代表公众拥有；政府负责项目与社会公共利益的协调，不管项目多么私营化，公共服务的价格须由政府确定。可见，BOT项目既鼓励了私人投资，又保留了政府的最终控制权，可以较好地实现投资人、政府和公众之间的利益平衡，很适合关系国计民生的基础设施建设项目。
关于BOT的理论和核心结构
BOT模式的理论依据是：发展基础设施项目是政府的义务，但是政府没有财力做；即使政府有财力，政府直接投资和经营项目往往效率低下；虽然可以将项目交给私人投资者建设和运营，但项目具有公益事业的性质，最终的财产所有权应由政府代表公众拥有；政府负责项目与社会公共利益的协调，不管项目多么私营化，公共服务的价格须由政府确定。可见，BOT项目既鼓励了私人投资，又保留了政府的最终控制权，可以较好地实现投资人、政府和公众之间的利益平衡，很适合关系国计民生的基础设施建设项目。
既然BOT项目源自政府的财力不足，一个BOT项目要想获得成功，核心是要解决资金来源问题，即按照BOT模式进行项目的投资和融资。首先，我们必须了解计划投资、政府投资与BOT项目投资之间的根本区别，前者靠的是政府计划资财政拨款，后者则基本上需要向市场要资金，即投资人的自有股本金加上投资人向银行的融资借贷。其次，我们必须了解BOT项目融资与普通借贷融资之间的差别。国际通行的做法，是对BOT项目采取有限追索项目融资方式。所谓有限追索项目融资，即以项目本身的资产和权益为抵押或质押获得银行贷款的一种融资和法律结构，这种结构非常适合那些投资额大、回收期长、收益不高但十分稳定的基础设施项目。项目公司在其股东投入股本金后，可以将项目资产和公司权益抵押和质押给银行，从银行获得贷款。前国家计委试点的外商投资基础设施BOT项目，以及这几年有影响的外商投资的BOT项目，都采用了有限追索项目融资结构，并为国际金融市场认可，取得了成功。目前，国内银行也在开始学习和引进有限追索项目融资方式。
对BOT项目采用有限追索项目融资方式是符合这类项目的内在特性的。对基础设施这类投资额大、利润低但稳定、回收期长的项目，任何人都不会完全以股本金投资的方式来运作，因为从商业盈利和资金成本的角度看这样作是不划算的，违反商业惯例和市场法则。如果强行要求投资人全部以股本金投资，一种可能是只有少量资金雄厚的大腕够格，将大量潜在投资人挡在门外，降低竞争度；另一种可能是投资人暗地里东凑西借，变相借款冒充股本金，而这将给项目带来极大的潜在风险，进而给政府和公众带来风险。
如果不采用项目融资，投资人只好借助股东贷款的融资方式，这同样会对项目造成潜在风险。因为其一，不管投资人有多强的实力，都有可能出现经营不善、资金紧缺、资金链断裂、银行下调信贷额度、撤回贷款的风险。一旦母公司出现问题，资金链断掉，作为子公司的项目公司会立即陷入危机。其二，任何投资人的资金实力都不是无限的，它可能使用股东贷款的方式做了几个项目后，就无法从银行贷到款了，因为它的信贷额度或资产抵押可能已经用尽了。在这种情况下，或者它不再参加此类项目，守住已有项目，不再扩张，而这是违反市场生存竞争法则的；或者为获得项目不惜违规贷款，例如双重或超额抵押质押骗取贷款，从而危及母公司财务状况，并埋下危及项目公司的伏笔；或者被迫急于转让项目公司的股权，脱身去做更具商业价值的项目，使得项目运营管理的稳定性和连续性受到影响。因此，可以说BOT项目的核心是可行的财务和融资结构，最大的风险是融资风险。
建设企业怎样分析BOT项目的适合度
到底哪些BOT项目适合建设企业参与？建设企业需要首先了解一个BOT项目的投融资结构，才能对其风险做出恰当的分析和判断，把握好商机。
如果一个BOT项目使用世界银行贷款或者外国政府贷款，那么它同时会有我国政府财政配套资金或其他财政保障，其资金相对来讲比较落实，而且招投标的规则公开透明，比较严谨。这类项目比较适合建设企业通过常规的工程投标和承包方式参与，且风险较低。但正因为其属于常规投标，风险低，竞争十分激烈。
如果一个BOT项目由社会投资人作为主要投资方，政府基本不给或只给少量配套资金，那么它就存在融资风险。建设企业应懂得，投资人的股本金不足以完成工程建设，只有银行融资贷款才能支持项目建设所需的巨额投资资金。所以，建设企业需要十分谨慎地分析这类项目实现融资的可能性、方法和融资来源。例如，如果投资人采用的是符合国际惯例的有限追索项目融资，并由资信度高的银行贷款，这类项目资金的保证程度将较高，融资的风险将较低。反之，如果投资人采用股东贷款或抵押的方式进行融资，或者需要发行企业债权融资，这类项目资金的保证程度将较低，不排除资金链断裂，后续资金不足的风险。建设企业可以积极参与前一类BOT项目，但对后一类项目需要慎之又慎。这是因为，股东贷款获得的资金在法律上很难锁定在项目上，投资人可能挪用，造成建设资金不足；在股东贷款或抵押的情况下，银行对项目本身的可融资度审查不严，可能出现入不敷出的亏本项目，此时投资人会通过拖欠工程款把亏欠转嫁给建设企业。
更有甚者，如果投资人自己融资困难，可能以许诺承揽工程为条件，迫使建设企业带资建设，从而把融资的责任和风险转嫁给建设企业。这类项目已经背离了BOT项目的基本理论和核心结构，可以说是假BOT，风险是最大的。因为投资人除了投入少量股本金外，融资和建设的风险全都转给了建设企业。即便项目建成了，如果项目的收益不如预期，投资人仍有可能不偿还工程款，导致建设企业对银行欠债或者占用自己的信贷资源，无法进一步拓展业务。所以，建设企业应当积极参加那些资金来源有保障的BOT项目，避开不规范或假BOT项目。
建设企业参与BOT项目的切入点和方式
建设企业参与项目的常规方式是参加工程投标和承包工程。除了以上提到的使用国际金融机构或外国政府贷款的BOT项目仍可沿用这种方式外，对于使用社会投资的BOT项目，建设企业需要按照市场的需求改变经营思路和方式，找准切入点，才能抓住商机，在激烈的市场竞争中胜出。
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