一、解决方案

　　根据资产年报统计，在我国行政事业单位中，房屋土地类资产占到单位固定资产账面总原值的70%左右。房屋土地类资产构成了一个单位固定资产中最重要的部分，同时房屋土地类资产还能够通过出租出借、对外投资等方式产生资产收益，是一个单位中最重要的资产。

　　但是，在很多单位房屋土地反而成了固定资产管理中最容易受到忽视、最容易产生管理漏洞、最难以精细化管理的部分。目前，在房屋土地管理中存在的主要问题有：

　　1、单位之间、单位内部存在配置不合理，占有和使用分配不均、差距大，短缺与浪费并存，造成资产得不到有效利用。

　　2、房屋土地管理中没有办理产权证、管理脱节问题突出，权属不清现象较多。

　　3、管理基础工作薄弱，管理不规范，管理手段滞后。历次清查都把车辆、办公设备等作为了清查重点，房屋土地被认为不会丢失、遗漏反而不受重视，得不到彻底的调查盘点，成了“灯下黑”。

　　4、财务管理较为混乱，账实不符现象较为普遍。由于土地多数为划拨，有的没有价值，有的没有入账。部分房屋建筑物不入账或入账不及时。

　　5、房屋土地的出租、出借、对外投资等过程不规范，收益管理不透明。

　　针对房地产资源管理工作中存在的问题，我们采用最新的虚拟三维空间数字房地产管理平台技术，设计了一体化房地产管理工作平台方案。该方案是基于虚拟三维数字仿真技术，结合GIS、CAD、物联网、3G移动、工作流引擎等技术，来打造一体化数字房地产资源管理综合工作平台，实现房屋土地资源管理的图形化和信息化,将成为智慧城市建设的典型应用。

　　按照“产权清晰、配置科学、使用合理、处置规范、监督公正”的管理原则，构建一个动态化、精细化的管理系统，实现对房屋土地从购建到处置整个生命周期的全过程管理，做到实时的账账、账实、账事相符，防止资产及收益流失，实现资产“安全完整、合理配置、有效利用”的管理目标。

　　一体化房地产资源管理工作平台是一个综合管理平台，管理对象包括土地、建筑物及其附属设施、房间、人防工程、绿化设施、职工住宅、停车场等；系统的功能覆盖房屋土地管理的所有业务活动，包括购建、入账、确权、分配、日常使用、公房配置标准、公房分配、检修修缮、出租出借、对外投资、合同管理、收费、物业、资产评估、处置、数字地图、分布、清查、审批、预警、统计分析等等。

　　一体化房地产资源管理工作平台采用了最新的虚拟三维空间数字房地产管理平台技术。该方案是基于虚拟三维数字仿真技术，综合应用虚拟三维数字地图、二维数字地图、CAD、物联网、3G移动、工作流引擎等技术来实现的数字房地产综合管理平台，实现房屋土地资源管理的图形化和信息化。

　　在进行房屋土地专项资产清查的数据的基础上，建立动态化、精细化的管理工作平台，实现房屋土地资源从购建、入账，到办公用房配置管理，到日常修缮养护，到部分资源的出租出借，直到房屋土地最终被处置的全生命周期的管理，单位内部财务、资产、教务、实验室、纪检等部门可以对整个管理过程和数据进行预警、抽查、查询和统计分析。

　　系统内置先进的工作流引擎，能够实现出租出借、修缮、处置、办公用房分配等业务的工作流程动态管理。为方便工作，对于一些审批事项为领导提供3G移动办公功能。

　　系统与很多单位目前在用的“高等学校固定资产管理系统”、“山东省行政事业资产管理信息系统”实现无缝对接，实时了解每个房间的资产配备情况，为更好地实现用房合理配置服务。 

二、房产管理

　　房产管理不仅仅管理整栋楼房，而是要实现从楼栋到楼层到房间，再到房间内的人员和资产的不同层面的全部相关信息的管理。不仅仅是实现各种数据的管理，更是要实现空间信息的管理。

　　基于虚拟三维数字地图，以三维空间展示形式，可以从整栋楼房形象地管理到楼层，从楼层形象地管理到房间，从房间形象地管理到房间内的人员和资产。与CAD技术相结合，重点建立房间的三维空间模型，为房间的优化使用奠定基础。从楼栋到楼层到房间，建立详细的数据模型，逐级细化管理。管理到各类详细信息，如房屋用途、房屋使用状态、房产证信息、供暖情况、建筑面积、使用面积；甚至可以详细到内墙面积、外墙面积、门窗数、门窗类型等信息。

　　从范围来说，管理从园区到分幢房屋到楼层到房间；从类别来说，分类管理行政用房、科研用房、教室、食堂、宿舍、厂房、实验室、会议室、附属用房等；从功能来说，可以管理从房屋购建、登记入账、日常使用、检修修缮、分配、出租出借、拆迁处置全生命周期。

　　主要功能：

　　1、房产的查询、汇总和统计分析。通过系统全面了解房产的“家底”：房屋总面积、套数和间数，空房源等，可以按照“房屋用途、房屋分类、房屋类型、建筑结构、坐落、状态、产权”等分类统计，可以按照使用部门或个人分类统计。

　　2、对园区信息进行登记和管理，主要包括名称、空间位置、占地面积、地形地貌、建筑面积、主要景观等。

　　3、能够自动生成山东省财政厅、山东省教育厅、教育部要求上报的有关房屋、土地的资产报表。

       4、可以按楼房的结构、类型、产权、当前状态、用途等分类管理每一栋房屋。

　　5、国家、上级管理部门、单位有关房产管理的法律法规、规章制度的管理和查询。

　　6、楼栋详细信息的登记和管理，包括建设、设计、施工、结构、材料、验收、图形图像等基础信息，从设计、购建到维修维护等日常变动到拆除全生命过程信息，附属设施管理信息，占有、使用、收益和处分的确权信息。

　　7、园区在二维、虚拟三维数字地图的标识、制作和管理，实现航拍图、交通图的上传和管理。

　　8、由楼栋划分楼层，进行楼层详细信息的登记和管理，包括楼层建筑结构、使用面积、房间数量、布局、平面图等基础信息。　　

　　9、由楼层划分房间，进行房间详细信息的登记和管理，包括结构、使用面积、布局、朝向、暖气、电源配置、性质、使用方向、平面图等基本信息，建立房间卡片，生成可供分配使用的房间明细。

　　10、通过数据库ETL技术，实现与我公司的“高等学校固定资产管理系统”、“山东省行政事业资产管理信息系统”的无缝连接，可动态化、图形化地得到每一栋楼、每一楼层、每一房间的固定资产明细数据和办公人员名单。

　　11、实现楼层图纸图像的上传和在虚拟三维数字地图的链接、标识。

　　12、实现房间图纸图像的上传和在虚拟三维数字地图的链接、标识。

三、土地管理

　　加强和规范土地管理，提高土地利用率，确保事业发展用地需要和土地资产保值增值，是土地管理的基本目的。

　　依据国家有关土地管理方面的法律法规和政策，结合土地管理的业务运行模型，实现土地管理的信息采集、存储、处理、分析，满足土地流程化管理的工作需求。 

　　主要功能:

　　1、土地信息的查询、汇总和统计分析，结合地图对土地进行基本价值分析，各类利用率分析。

　　2、对每宗土地基本信息的登记和管理(包括名称、土地等级、坐落位置、四至、性质、面积、价值、获得方式、获得日期、地形地貌、特点、土地证号、使用权面积、使用权类型、终止日期、批准机关等)。

　　3、国家有关土地管理的法律法规政策的管理和查询，单位有关土地管理的规章制度的管理和查询。

　　4、土地地块分割管理。

　　5、土地处置管理。

　　6、土地地上附着物、地下设施登记。

　　7、土地资产评估管理。

　　8、土地租用管理，记录和上传土地租用合同。

　　9、土地地籍图纸、权属证书、照片等上传和管理。

　　10、土地在二维、虚拟三维数字地图上的标识、制作和管理。

四、公房出租出借管理

　　公房出租出借管理实现了申请审批流程管理。对于计划出租出借的公房首先要进行资产评估，如果需要则提交主管部门和财政部门审核。然后发布招租信息并公示，进行公开招标。确定中标单位后签订相应合同，对合同信息、租金收取情况进行跟踪管理，对于快到期的合同及租金逾期等进行预警提示。

　　主要功能：

　　1、承租者签订租赁合同后，用户可以通过系统记录租户档案信息，包括租户基本信息、合同管理、身份证复印件、租户信用评定、租金。

　　2、出租出借房内资产设施登记和管理，可支持图片照片上传。

　　3、出租出借房屋的资产评估管理。

　　4、单位有关公房出租出借管理的规章制度的管理和查询。

　　5、对于快到期的合同及租金逾期等，系统自动进行预警提示。

　　6、公房出租出借的申报审批业务流程管理。

　　7、公房出租出借管理查询、汇总和统计分析。

　　8、招租信息编辑，招租信息发布。

　　9、租金收取，可以分次收取。对于行政事业单位的公房出租，租金上缴国库。

　　10、出租出借房源标识和管理。

　　11、出租合同管理，将合同的扫描件上传到系统中。

五、房屋检修修缮管理

　　对房屋（包括整楼、房间）、附属设施、职工住宅等进行定期检修和修缮的管理。对定期检修计划、过程、费用进行管理，对装修、修缮项目、过程、费用进行管理，对检修、修缮的申请审批业务流程进行管理。能够对进度、每阶段现场图片或视频、以及检修修缮前的图片或视频、检修修缮后的图片及视频上传和管理。

　　通过建立完善的检修修缮流程及制度，严格控制维修成本，深入进行申请部门、维修建筑、维修情况的分类统计分析，引入多媒体照片及视频技术使检修修缮管理更为直观，不用到现场就能了解修缮前、修缮过程中、修缮后全程的现场情况。

　　主要功能：

　　1、装修、修缮项目在二维、虚拟三维数字地图的标识和管理。

　　2、单位有关房屋检修修缮的规章制度的管理和查询。

　　3、装修、修缮项目管理。装修、修缮项目申请审批业务流程管理。

　　4、检修全过程记录，检修用材料管理。

　　5、房屋、附属设施、职工住宅等检修、修缮、装修项目、过程、材料、费用的查询、汇总和统计分析。

　　6、检修计划管理。检修申请审批业务流程管理。

　　7、装修、修缮施工全过程记录，装修、修缮施工用材料管理。

　　8、检修费用管理，装修、修缮施工费用管理，形成房屋检修修缮流水账。

　　9、检修在二维、虚拟三维数字地图的标识和管理。

六、职工住宅管理

　　对单位的房改房、集资房、人才房、公寓房、周转房等进行使用管理，包括房源、价格评估、评分排队、申请审批、分配或销售或出租、调换、合同、收费、物业、设施、货币化补贴等方面。可从“房屋和住户”的不同角度实现全方位和可分类的精细管理。

　　主要功能：

　　1、对评分标准、住房标准、租金收取参数、朝向调节率、楼层调解率、售房公式、货币化补贴公式等系列参数进行设置。按照职位、职称、级别、年限等因素设置评分标准，还可以参考职工是否是两院院士、博士生导师、硕士生导师、专家级别、奖励等情况。

　　2、国家、上级管理部门、单位有关职工住宅管理的法律法规、规章制度的管理和查询。

　　3、对住宅用房管理人员进行管理。

　　4、职工住宅二维、虚拟三维数字地图的制作和管理。

　　5、对住房的货币化补贴实行有效管理，管理内容包括货币化人员登记、年度预算、年度决算。

　　6、对可入住职工住宅的职工信息进行登记和管理。

　　7、单位售房管理，管理内容包括分户价格表、售房、产权办理申请、申请审核、产权移交。房产证扫描件的上传。

　　8、对职工住宅内的资产设施进行登记和管理。

　　9、评分排队，进行职工住宅分配。对房改房、集资房、人才房、公寓房、周转房等进行分配。

　　10、对单位的房改房、集资房、人才房、公寓房、周转房等房源的基本信息进行登记和管理。

　　11、进行变更管理，通过系统将期满住宅收回，对房屋状态和性质进行调整。

七、确权管理和档案管理

　　土地确权就是土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地（或称一宗地）的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。

　　房屋确权是保障房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，是唯一完全的物权。同时，也是为房地产权属登记、权属变更、转让、评估、抵押、中介服务等的产权、产籍的管理提供法定依据。

　　主要功能：

　　1、对房产、土地的权属情况等进行查询、汇总和统计分析。对房产土地档案进行查询。

　　2、在规定的期限内，及时向有关国家机关申请办理权属证明。

　　3、依法依规使用权属证明，按规定办理权属证明的审验。

　　4、建立房产档案，实现房产档案资料的收集、整理、交接、归档、登记、保管、鉴定、利用和销毁管理，房产档案资料应包括合同书、房屋图纸、费用单据、声像资料、房产和土地权属文件等。

　　5、预警管理，对没有及时办理确权、确权即将到期等情况进行系统预警。

　　6、妥善保管权属证明，权属证书的扫描、上传，并和数字地图的相关房产土地建立链接。

　　7、建立土地档案，实现土地档案资料的收集、整理、交接、归档、登记、保管、鉴定、利用和销毁管理，土地档案资料应包括合同书、地籍图纸、费用单据、用地批复、声像资料、土地权属文件等。

　　8、收集整理确权所需要的各种资料、文书、证书等，如建房计划批文、土地使用权证或合法用地文件、建设工程规划定点通知书、建设工程规划许可证、建设工程开工报告、建设工程（质量）竣工验收证明、房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图、房屋产权登记申请审批书，或者购房合同（正本原件）、购房发票（复印件）、房屋所有权证、商品房预售许可证（原件）、竣工验收证明（原件）、房屋平面图、房屋产权登记申请审批书、营业执照复印件、法人登记证、受托人身份证复印件、房屋移交协议等等。

八、附属设施及构筑物管理

　　对房屋附属设施、土地附属设施、构筑物进行管理。

　　房屋附属设施包括电梯、空调、安防设备、照明设备、消防设备、监控设备、综合布线、弱电系统、给排水设备等。

　　土地附属设施指土地上的构筑物及与土地联成一体的城市基础设施。

　　构筑物主要有池、槽、塔、烟囱、井、坑、台、站、码头、道路、沟、洞、廊、桥梁、架、坝、堰及水道、闸、水利管道、市政管道、库、仓、场、斗、罩棚等。

　　主要功能：

　　1、对附属设施、构筑物进行查询、汇总和统计分析。

　　2、对构筑物基本信息进行登记和管理。

　　3、对附属设施、构筑物修缮审批业务流程管理，对修缮过程的记录和管理。

　　4、对房屋附属设施基本信息进行登记和管理。

　　5、制定定期检查检修计划，并对检查检修审批业务流程进行管理，对检查检修过程进行记录和管理。

　　6、附属设施、构筑物二维、虚拟三维数字地图的制作和管理。

　　7、对附属设施、构筑物的拆除、报废进行管理。

　　8、附属设施、构筑物建设项目登记和管理，附属设施、构筑物建设项目审批流程管理。

九、人防工程管理

　　人防工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

　　在我国部分大型单位内部，建设有人防工程。在国家相关部门的指导和监督下，单位可将人防工程开发民用，并进行定期检修修缮，以保证战时能够启用。

　　主要功能：

　　1、对人防工程信息进行查询、汇总和统计分析。 

　　2、对单位内的人防工程基本信息进行登记和管理，对其分类、等级、用途等信息进行管理。

　　3、制定定期检查检修计划，并对检查检修审批业务流程进行管理，对检查检修过程进行记录和管理。

　　4、人防工程内设施设备器材登记和管理。

　　5、对人防工程设施修缮审批业务流程管理，对修缮过程记录和管理。

　　6、国家有关人防工程的法律法规政策的管理和查询。

　　7、对开发民用的人防工程进行登记和管理，对使用情况和收费情况进行登记和管理。

　　8、人防工程二维、虚拟三维数字地图的标识、制作和管理。

十、绿化管理

　　对单位内部的绿地、园林景观、一般绿化植物、名贵植物树木进行管理，实现对绿化的管理和对外展示。对绿化工程进行管理，根据单位整体格局和实际情况，制定单位园区绿化美化的长远规划，包括绿化美化的平面布局、树木花草配置、花坛的设置和安排，以及人力、物力、财力的配置。

　　主要功能：

　　1、对绿化工作人员进行登记和管理。

　　2、可移动绿化植物登记和管理。

　　3、绿地基本信息的登记和管理。

　　4、植物标牌、绿地标牌管理。

　　5、对绿化植物基本信息进行登记，记录生长情况。

　　6、对绿地、绿化植物、名贵植物树木等进行查询、汇总和统计分析。

　　7、园区内绿地、绿化情况二维、虚拟三维数字地图的制作和管理。

　　8、对绿化用设备设施器材进行登记和管理。

　　9、对名贵植物树木建立专门档案，制定养护计划，对其全生命周期的养护和生长情况独立进行记录和管理，并对外展示。

　　10、绿化养护管理，对绿化植物的栽培、养护、砍伐、移植进行管理和记录，制定定期养护工作计划。

十一、停车场管理

　　通过停车场管理，摆脱繁琐的手工式管理模式，为用户提供一个可视化、信息化、便捷化的管理工具；通过数字地图系统，对停车需求趋势进行预测，为停车设施的布局规划和停车政策的制定提供定量依据。能够实现车位申请审批、使用管理、合同管理、产权管理、费用管理、停车场地图展示、查询与统计等。支持固定车位管理和随机车位管理。可以和车道闸控制系统进行连接。 

　　主要功能：

　　1、停车场和车位基本信息的登记和管理。

　　2、停车场、车位二维、虚拟三维数字地图的标识、制作和管理。

　　3、车位的申请审批管理。

　　4、车位进行分配（购买、租用）、转让（变更使用人）和收回管理。

　　5、车位租用或销售合同管理，记录合同签订和合同终止。

　　6、车位产权管理，主要是停车位的出售，实现使用权的变更。

　　7、车位定金收取和费用收取的管理。

　　8、停车场信息（名称、简介、停车位数量、坐落位置等）、车位信息（生命周期、历史使用变更、使用情况）、空闲车位信息查询统计。

十二、物业管理

　　物业管理是指受物业所有人的委托，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮、整治，分为安防、收费、清洁、档案、物资、仪表、服务等管理方面。

　　物业管理功能可适用于大型行政事业、企业等单位内部的物业管理，也可适用于专业的物业公司的住宅物业管理、商业物业管理。 

　　主要功能：

　　1、档案管理，管理物业本身的档案（开发建设记录和物业维修养护和更新改造情况的记录）和物业业主及住户的档案（业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴纳情况）。

　　2、收费管理，设定收费标准，管理应收和实收，支持收据打印。

　　3、服务管理，记录和处理来自业主和用户的投诉，包括投诉时间、投诉内容、投诉处理情况、用户反馈等内容。

　　4、有关物业管理的规章制度的管理和查询。

　　5、安防管理，管理闭路监控、防盗报警、楼宇对讲、小区一卡通、红外周界报警、电子围栏、巡更、考勤门禁、安防机房、智能门锁等设施，处于安全状态。

　　6、物业管理数据的查询、汇总和统计分析。

　　7、物资管理，对物资用品的采购、入库、保管、领用进行规范管理，防止流失并有效控制生产成本。

　　8、仪表管理，进行仪表抄表单、仪表数据录入、仪表数据统计、仪表数据补录等操作，记录和查询水表、电表等仪表的数据。

　　9、物业管理人员的登记和管理。

　　10、清洁管理，制定清洁计划，管理清洁人员，划分清洁区域，制定清洁标准，管理清洁用具，管理灭虫与灭鼠工作。 

十三、虚拟三维数字地图

　　虚拟三维数字地图技术是三维空间数字房地产管理平台的技术基础。虚拟三维数字地图是连续的三维数字模型，是将自然地形、地貌、环境、道路、建筑以及重大基础设施等自然和人文要素，通过划分模型单元和管理对象，进行平面、高程、结构、纹理等数字化处理，按照统一坐标无缝拼接而成的可视化三维数字模型。虚拟三维数字地图具有多维信息处理、表达和分析的特点，能够对园区房屋、土地、环境、设施、人文进行直观、形象表现。

　　系统全面支持虚拟三维数字地图与二维数字地图的相互切换。

       主要功能：

　　1、提供数字地图的后台维护工具，可通过后台定义地图要素的关联信息。

　　2、地图的漫游、放大、缩小、测距等基本操作。

　　3、与应用系统的关联，应用系统数据的查询、统计分析。

　　4、园区内景点等多媒体链接与介绍。

　　5、园区内建筑物的链接与介绍。

　　6、园区内公共设施的链接与介绍。

　　7、全面支持“数与图”的双向链接，以数字定位图形和地图，以图形、地图查询、统计分析各种数字。

　　8、公告信息、警示信息的发布。

　　9、可将各种多媒体信息（如视频、音频、照片、CAD图纸、产权证书、Flash、网页地址、表格等）与地图元素进行无限链接，使房产土地资源管理一目了然，也避免了经常翻找原始资料。

　　10、园区--建筑物--楼层--房间的导航和展示。

　　11、园区内单位、地点的查询。

　　12、与Baidu、Google在线地图的无缝接入，可以作为基础地图数据缺失不全、更新不及时的有效补充。

十四、办公用房分配与定额核算管理

　　建立楼栋、楼层、房间的空间信息模型，方便地对现有空间进行规划分析，优化使用，提高办公用房利用率。建立透明的空间使用定额标准，增强各部门控制成本的意识，有利于建立和谐的内部关系。利用系统的空间管理模型，更好地满足部门在空间管理方面的管理需求，高效响应各部门对于空间分配的请求。

　　从系统中可以清晰地分析人均办公用房面积，最大办公面积及最小办公面积，根据不同级别的配置标准可分析出超标配备办公用房或低于平均水平的部门和人员，并按标准收取或补贴费用。当某些部门申请增配新的办公区域时，就可以有所依据进行审批，也可以从闲置的房屋中进行合理调剂。

　　主要功能：

　　1、办公用房分配与定额核算管理的查询、汇总和统计分析。

　　2、办公用房房源标识和管理。

　　3、根据不同部门性质、办公人员的职称职务级别，制定办公用房配置标准（或定额参数）和定额分配的公式，制定对超额配置部分的收费标准。

　　4、对各部门的办公用房的使用人员（即工作人员）基本信息进行登记和管理。

　　5、单位有关办公用房分配与定额核算管理的规章制度的管理和查询。

　　6、手工调整各部门、人员办公用房的占有使用。

　　7、可先进行办公用房的全面清查，记录各部门、人员占有使用办公用房的详细信息。

　　8、对办公用房在二维、虚拟三维数字地图的标识、制作和管理。

　　9、对办公用房超标配置收取费用。

　　10、根据各部门的具体情况（如房屋分类、使用面积、职称职务指标）、办公用房配置标准和定额分配公式，自动计算各部门、人员的办公用户分配和费用核算。