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国企斥60亿建"奥地利小镇":游客稀少 收益甚微
摘要:2011年五矿建设称将把奥地利哈尔施塔特镇搬到惠州博罗县,项目现场就一片漆黑,街上仅剩下巡逻保安。

2011年4月,五矿建设传出消息称,将把奥地利哈尔施塔特镇搬到其位于惠州博罗县的旅游地产项目中。该项目总投资60亿元,名为哈施塔特,与奥地利小镇仅一字之差。按照五矿建设当时的规划,6年后这里将出现一个湖边的商业化旅游区以及围山而建的别墅群,建成后会成为中国南方最美小镇。

国企60亿建山寨奥地利小镇:2年仅收回4亿

如今,工期过半,第一期交楼已近两年,这个克隆版奥地利小镇开发得怎么样了?7月15日,记者来到哈施塔特项目现场发现,围山而建的别墅区人烟稀少,进入小镇的马路尘土飞扬,核心商业区仅零星开张,虽然白天游客不少,但一到晚上,项目现场就一片漆黑,街上仅剩下巡逻的保安。

五矿建设进军旅游地产的时间并不长,除了哈施塔特这个项目外,2013年4月,五矿建设还在南京江宁拟投20亿美元打造方山旅游小镇。不过,有业内人士认为,在旅游地产的开发圈内,五矿算不上是主力军,市场占有率也较低。

别墅区围山而建

据记者了解,哈施塔特项目总投资60亿元,占地近100万平方米,预计配备2万平方米的特色商业区、8000平方米的临街商铺,现已规划楼面面积约115万平方米,投资商为中国五矿集团旗下的五矿建设,开发商为五矿建设下属博罗县碧华房地产开发有限公司。

现在哈施塔特的旅游运营很不错,已经累计接待游客几十万了。博罗县碧华房地产开发有限公司负责人谭穗生告诉记者。

7月15日,记者在哈施塔特看见,在小镇的商业区内既有摇着小旗的旅行团,也有身穿礼服来此拍摄婚纱照的新人,显得较为热闹。

离小镇最近的区域是惠州江北区和博罗县。从江北出发,沿着惠博大道到哈施塔特所在地,开车需半小时。惠博大道两侧汇集了由保利等房企所建的十几个项目,或别墅或高层,风格不同,但都是新楼盘。从博罗县出发,沿着县里主干道之一的商业街往东,开车需10分钟才到尽头,哈施塔特便在路的右侧,这条主干道从东街开始也全都是一幢幢崭新的高楼。

博罗县一名房地产业内人士吴先生告诉记者,从置信花园(商业街旁的一个小区)以东开始,全部都是最近三年才开始建设的,现在新楼盘的占地面积和县里旧楼差不多了。不过,7月15日晚上,记者发现,商业东街两边、惠博大道近博罗县段附近,都整栋整栋地黑着灯。

那么,哈施塔特入住情况又如何?博罗县房管局网站信息显示,哈施塔特持有五张预售证,分别涉及一期三个区、二期以及三期,其中共有554套商品房,已售337套。记者粗略估算,房屋已售出约六成。另据哈施塔特营销中心一名销售人员介绍,开盘较早的一期、二期的房子已售八成。

然而,7月15日下午,记者却发现,在热闹的商业区一边,围山而建的别墅区人烟稀少。当晚九点,记者再次来到小镇发现,除了路灯外,整个别墅区里仅有一户还亮着灯,与几百套的销售量形成了强烈反差。

当记者向谭穗生确认时,他并未否认,并解释称,入住少一是因为别墅装修时间很长,一般要一年,而他们交楼还不到两年;二是因为他们的客户很多不是刚需,所以都屯着不装修,现在装修的只是几家。

游客消费难支撑配套商运营

高力国际董事陈厚桥认为,一方面周边商业配套建设要跟上,配套齐全,入住率才高;另一方面别墅的选址很重要,如果距离市区能在30分钟之内,那么买房者就很有可能把这里当作第二居所,反之则只会被当作投资或者度假。据其分析,哈施塔特既然选址在惠州,那么该项目的客户定位便应该主要是广州、深圳以及惠州三地的消费者,然而哈施塔特距离距离深圳市110公里,距离广州市125公里,车程都超过一个小时。

哈施塔特项目所在地,原来是大片大片的山地,特殊的选址,让别墅购买者入住意愿不高,湖边树枝上的小鸟,往往是被喧嚣的游客吵醒。

单靠热闹就能留住买家吗?哈施塔特一名业主在网上质疑道,直指五矿建设的项目旅游热但配套建设更不上的情况。

小镇的配套建设究竟如何?7月15日下午,记者在哈施塔特外看到,从博罗县中心到哈施塔特仅有一趟公交,小镇周围的几个楼盘也都处于在建中,哈施塔特门前那条几百米长的路满是泥土,车轮转动得稍快,便会扬起一路的尘土。

在这条马路旁边,一侧树着一排宣传板,但没有动工的迹象。据其营销中心一名销售介绍,这里将建成8千平方米的临街商铺。谭穗生亦告诉记者,这里是满足住户日常生活的基础商业,预计年底完工。

在谭穗生看来,小镇的生活配套基本齐备,虽然临街商铺还待建,但是小镇内的商业区已经开了十几家店铺,可以在小镇内满足吃喝娱乐等需求。至于如何买菜,他表示,因为小镇距离江北、博罗都很近,所以平时可以买了菜再回家。

随后,记者来到商业区发现,偌大的商业区虽然有很多游客,但开张的店铺屈指可数,为不影响观瞻,大多数店铺安装的是假门,整个小镇只有一家小型便利店。这在华德顾问公司总裁黄柏林看来,简直不可思议,100万平方米的项目怎么也要配一个两、三千平方米的沃尔玛社区店。

据记者了解,开张的店铺很多是自营的。谭穗生表示,为了保证服务水准,店铺都是或者自己经营、或者委托经营。此外,商业区之所以有很多还没有开放,是在给大型品牌预留。至于这里未来会引进的大型品牌是哪几家,谭称还在洽谈中,暂不方便透露。

哈施塔特的入住率低和配套建设少有关系吗?在陈厚桥看来,配套和入住是相互影响的,仅凭游客消费支撑不了商业区的运营,只有买房者把这里当成是第二居所,商业才有可能旺起来。另外,据他分析,如果哈施塔特周边的小区入住率高,也能抬升商户加盟哈施塔特商业区的热情,但现在周边也没有发展起来,所以只能靠五矿建设自己慢慢培育了。

那么,哈施塔特开发之前对于住宅周边配套建设的规划是什么样?对此,博罗县住建局规划用地科的一位工作人员向记者表示,哈施塔特的规划主要由当地设计院的编研中心负责。但当记者赶到编研中心时,该中心郑主任以她个人不方便接受采访为由婉拒了记者。


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