“对土地存量较高的三、四线城市,政府应放缓供地节奏,并加快产业结构升级、吸聚人口;在信贷政策方面,向首次购房群体提供更加优惠的政策支持,并放宽对二套房信贷政策的限制。”昨日,《证券日报》记者获得的全国人大代表、河南建业地产董事局主席胡葆森的最新提案显示,三、四线城市楼市存量巨大,开发过度。

　　胡葆森建议,放缓土地供应,减少或停止保障房的大量建设,同时降低二套房首付贷款比例等,采取更加灵活和有针对性的政策和办法,确保三、四线城市房地产市场走上理性渠道。

　　三四线城市

　　库存高企风险高

　　事实上,三、四线城市楼市库存过高,市场难以消化是近两年的常态化问题,正如胡葆森所示:根据相关机构统计数据显示,全国城市市场风险排名前50位的城市中无一例外均为三、四线城市。鉴于此,可见三、四线城市房地产库存压力仍然较大,供求失衡的现象更加普遍和明显。

　　胡葆森认为,2014年,在国内经济增速放缓,房地产行业调整的背景下,地产投资增速下滑,市场观望情绪加大,市场库存量迅速放大,许多城市的去库存化时间达到12个月以上。鉴于此,虽然调控手段更加灵活,也更具针对性,但不同城市的市场走势也进一步分化。

　　胡葆森分析道,一线城市由于潜在购房需求较旺盛,在楼市整体下行背景下依然微幅上涨,但涨幅明显低于2013年;二线城市逐渐分化,但也开始逐步复苏;三、四线城市由于大多缺乏产业支持,城市人口流失较为严重,缺乏核心竞争力,导致其市场库存和市场风险进一步加大。

　　对于造成这一现状的背后原因,胡葆森认为,购买力有限、开发投资占比较大、大型房企扎堆三、四线城市加剧了过度开发等方面因素为主要原因。

　　胡葆森称,三、四线城市购买力有限,导致风险远高于一、二线城市。三、四线城市由于城市能级较小,大多缺乏产业支撑,对外来人口的吸纳能力有限,甚至连当地人口都不断外流。在调控政策和市场观望情绪加大的影响下,当地的购房需求进一步萎缩。

　　“由于三、四线城市人均住房面积普遍高于一、二线城市,导致其本地短期住房需求相对较少,而其常住人口的增长水平则很低,使得三、四线城市的改善及新增购房需求总体较小”。胡葆森如是表示。

　　此外,胡葆森认为,在以往粗放式的城市建设方式下,三、四线城市房地产开发投资占比较大,房地产发展速度超过了城市化建设和产业配套发展的速度。

　　“由于三、四线城市的产业发展相对落后,地产经济往往成为城市的支柱产业。当地政府为了拉动GDP增长,大力推动房地产建设,脱离了当地的经济、人口和产业发展水平,城市化建设发展与房地产开发出现脱节。”胡葆森表示,加上三、四线城市土地供应和发展空间潜力巨大,使得其房地产供应量往往很大,在房地产调整的市场形势下,供需失衡的矛盾和风险便明显增加。

　　值得注意的是,过去几年,大量一、二线城市实施了限购政策,这导致很多大型房企纷纷撤出受限购限制的城市,转而进军并扎堆三、四线城市,客观上加剧了当地房地产的过度开发。

　　在胡葆森看来,大中型房地产企业入驻,虽然带来了更好的开发水平和运营模式,但其开发规模往往也非常巨大,因此在加快当地房地产市场发展的同时,也积累了巨大的市场存量。

　　多元化方式组合

　　消化高库存

　　用胡葆森的话来说,“针对三、四线城市库存量过大的现状,需要采取更加灵活和有针对性的政策和办法,才能确保三四线城市房地产市场走上理性渠道,持续健康地发展下去”。

　　鉴于此,胡葆森在土地供应、保障房建设比例以及信贷优惠政策方面提出了具体的建议。

　　胡葆森表示,对土地存量较高的三、四线城市,政府应放缓供地节奏,并加快产业结构升级、吸聚人口。尤其“应加快调整产业结构,增强对外来人口的吸纳能力,推动由土地城市化到人口城市化的城市发展方式转变,减小经济增长与土地财政之间的‘路径依赖’”。

　　同时,在保障房方面,胡葆森建议,减少或停止保障房的大量建设,通过保障安置补贴货币化的方式,促进当地存量商品房的去化。对于预售管制严格的城市应适当放松限制。

　　他认为,对于库存高企的三、四线城市,政府再建保障性住房进行安置的模式已不再适合。而通过回购“过剩”商品房用作保障用途,从实物保障为主向建设和租赁、补贴并举的形式转化较为适合现实局面,也有利于住房资源的有效配置。

　　最为值得注意的是,胡葆森认为,在信贷政策方面,应向首次购房群体提供更加优惠的政策支持,并放宽对二套房信贷政策的限制。

　　具体来看,对于首次置业群体,可提供更低的首付政策和优惠利率,例如二成首付和优惠利率政策,以保障首次置业群体的购房需求。此外,降低二套房首付比例,例如降至四成首付,取消利率上浮的要求,以支持改善型购房群体的合理需求。同时,可实施更灵活的公积金政策,允许公积商业贷款灵活组合使用,满足更多购房者需求。

　　在胡葆森看来,随着中国新型城镇化的推进,未来三、四线城市必将释放巨大的发展潜力。