新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷

Q：你认为稳定住房消费在当前经济时局中有什么含义和信号?

欧阳捷：稳定住房消费可以说是恢复了房地产业正常名分，有助于保持国民经济稳定不下滑。我认为李稻葵的一个观点还是很有道理，他说今年房地产的投资如果与全国的固定资产投资增幅持平，可以提高GPD0.3个百分点，换句话说，7.3%就可以变为7.6%。

Q：从你们公司今年卖房的情况来说，你感觉住房消费发生了哪些新演变，比如购买行为与偏好?

欧阳捷：住房消费从我们来看，有两个方面的变化。一是城镇化的速度在减缓，一线城市常住人口净增长已经在下降。另外，我们统计了18个省会城市，其中有14个在下降，下降幅度较大。我们还统计了16个省辖市，也有14个是下降的，说明农民进城的速度在放缓，有的城市的人口净增长已接近人口自然增长率，说明已经没有多少外人进入。增量人口购房增长大幅减少，存量人口购房成为主要状态。

城镇人口购房主要有两个需求。一是刚性需求，二是改善性需求。中小城市自有住房已经超过一套，有的有两三套。未来中小城市改善性需求会萎缩，刚性的需求会存在。在一二线城市需求还是比较旺盛，以前积累的存量和常住人口量比较大，消化还需要一定的时间。

Q：你们是市场主体，怎么分析判断住房消费及其未来空间?

欧阳捷：空间还是蛮大的。每年竣工700万~800万套，还可以支撑30年。人口自然增长率还会导致人口增加，住在城市里的北漂，未来也渴望拥有自己的住房，按10%来计算，每年也要五六十万套住房。

同时，未来土地制度改革，也会带来购房需求。农村的人到中小城市买房的需求还非常大，每年也有四五十万人。还包括城市老房子更新改造，拆迁了还要买新房。不过，这些量不是一下子释放出来，需要一个很长的周期。

还有一点：家庭人口的变化，单身人口、家庭小型化越来越明显。这个没有数据很难分析得透彻，如果过去按户均2.5个人来看，下降0.1至2.4人来计算，全国1亿个家庭，下降0.1，就相当于多出1000万套房子。

Q：有人曾经说房地产消费总额到10万亿是一个天花板，这是不是忽略了3个1亿人的城镇化的现代化与人口流动转化这个要素，你有怎样的判断?

欧阳捷：我认为10万亿不见得是个天花板，因为物价在上涨。房价从短期来看，主要是供大于求造成的，城市内部在进行分化。总体供略大于求，每个城市不一样。在这种情况下，短暂的供大于求抑制了需求。

我们可以发现1978年以前的住房已经超过30年，大部分是砖混结构，六七层。所以上个世纪80年代的房屋，必须进行加固。估算可能超过100亿平方米，这就是总理提出的3个一亿人和保障房建设的原因。保障房一年500万~600万套，接近商品房。另外，真正要解决的是常住在城市里的北漂。他们没有本地户口，但生活已经很久，这部分的人可能超过1亿人。这部分人绝大多数是租房住。包括居住在城市周边的小产权房里，这可能是未来的要解决的问题。

Q：直观上人们更多关注销售额，关注商业模式，但这些最终还是归到产品，归到人的元素，在客户时代，你们怎么去做产品，发现客户，实现商业?

欧阳捷：在目前的情况下，供求关系已经发生了局部的逆转，局部时段和空间的逆转。

客户群已经发生变化：投资型客户基本没有了，主要是自住型客户，城市存量人口的刚性需求，城市人口的改善型需求，城市增量在减缓，所以对客户群要更精准地定位。

我们对不同的客户群做不同的产品。比如在城市里的改善型需求，户型、产品质量更好，这个群体对房子有一定的理解和要求。对于结婚人口的购房，对产品给予一定的指导，小户型是主要的。越是大的城市，户型越小一点。所以对大城市，我们更强调低总价，小城市户型则大一些。

其次，在产品中更多地强调绿色人文。大家对品质的重视程度可能还是不够的，越是供求关系发生逆转，价格一样，品质一定比别人要好。包括建筑质量、园林设计、自然景观。

我们认为未来住房不是纯住宅概念，住宅与商业做一些打通。不是为住宅而住宅。现在一些土地供应在新城区，新城区发展较慢，主要原因除了大的城市化，产业跟进不够，还有一个重要原因是配套不够。所以商业和住宅要实现联动，人的基本生活需求要得到满足。

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