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北京普通住宅市场动荡 高端住宅地位稳定
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摘要：据北京市业内相关人士介绍，自房产新政施行以来，北京市以刚需项目为首的普通住宅市场一直都处于动荡状态，新政的实施以及买家的持续观望也只是市场充满不确定性。 据北京市业内相关人士介绍，自房产新政施行以来，北京市以刚需项目为首的普通住宅市场一直都处于动荡状态，新政的实施以及买家的持续观望也只是市场充满不确定性。但是，高端住宅项目由于多数占据了独有资源，凭借其高标准建筑要求、高投资的硬件软件配套，使得高性价比日益清晰体现，地位相当稳定。据房地产业内人士指出，目前北京市的住宅市场成交分化可谓是2010年国十条后的市场重演，而占据核心位置豪宅项目的抗波动属性再度被论证。 【豪宅销售未现明显波动】 据悉，随着京版国五条细则落地，楼市金融杠杆再度发威。今年四月份，央行与公积金管理中心双双上调了二套房的首付比例，由原来的60%上调至70%，为楼市带来巨大冲击。根据伟嘉安捷提供的数据显示，二套房首付政策执行后一周，房贷市场交易量下降20%左右。与此同时，成交量也表现出明显的变化，根据北京住建委的网签数据统计，房贷新政发布的一周内，北京全市新建商品住宅网签总量为2845套，日均网签仅为406套，比3月份下跌37％，二手住宅日均网签量更是较3月份大跌83.2％。 与此形成鲜明对比的是，二环内豪宅市场销售的稳定表现，根据区域在售豪宅项目长安太和销售人士透露，房贷变化对项目销售并无明显联系，与新政之前相比，近期项目到访客户无明显变化。据了解，长安太和入市以来，虽然历经市场多次调控，但始终保持稳定成交态势，目前项目已完成逾70%的销售。 据业内人士分析表示，高端楼盘有非常明确的受众群体，它就是为有足够经济实力购房客群而设计建造的，购买人群对楼盘价格的变化敏感度较弱。因而，这类产品的价格和成交一般不会因为政策调整而出现大的浮动。 这一点在长安太和身上得到印证，据该项目负责人介绍，长安太和客户多为寻求资产配置、圈层平台的峰层人士，其本身实力雄厚、资金充实，大部分采用全款购置房产，首付几成对他们影响几乎为零，另外，豪宅客群的置业目的也基本不属于改善型置业范畴，因此对房贷变化并不敏感。 据了解，长安太和位于长安街畔，天安门东1800米，左右紫禁城与CBD中轴之上，为金宝街、第一使馆区、王府井、紫禁城等北京最具价值象征意义的建筑体所环拥，是北京底蕴最深厚的国际化高端居住区，这种顶级的生活氛围在整个京城亦无出其右者，也造就了该项目无可替代的价值，并成为高端人士争夺焦点。 事实上，这正是豪宅之所以成为抗跌保值最佳产品的最大原因之一。中经联盟秘书长陈云峰表示，类似的行情曾在之前的调控中多次上演。据了解，2010年国十条提出二套房50%首付、1.1倍利率之后的一个月内，北京4万以上公寓成交未见明显波动，均价甚至逆市反涨4.75%。 【后市供应收缩，稀缺价值或持续放大】 不仅成交不会有大波动，而且后市供应可能还会面临大幅缩水。业内人士表示，限价令的实行，将对豪宅供应截流，在需求不变的情况下，高端项目的稀缺价值还将继续发酵。 据了解，北京市住建委主任杨斌曾有表示，将对新建商品房价格进行管理和引导，新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格，否则将不发预售许可证。这一声明被认为是对北京国五条细则中加强对开发商管理，提高商品房预售门槛一项的落地，这也是北京首次实行限价令。而这一政策的实施将对高端市场供应构成致命影响，不仅新盘入市门槛大大提高，已入市项目后期也面临同样难题，相反，在售豪宅项目则有望获得巨大的市场空间，尤其是可售房源本已十分稀少的二环内区域，需求市场对其争夺将愈发激烈。 从目前二环内高端楼盘供应来看，二环内可供选择的现房项目仅为个位数，除2012年现房入市的长安太和之外，其余项目均剩个位数尾盘，而长安太和也因此以一枝独秀的姿态成为区域内绝对亮点。业内人士还表示：从今后楼市发展趋势来看，高端楼盘供应还将受到进一步挤压，但不能否认这一市场仍是楼市最坚挺的板块所在。事实上，高端楼盘尤其是二环内豪宅一直以来都是调控下最稳定的市场，以长安太和这样的产品和地段，无论市场如何变化，也有足够的实力站稳脚跟。
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