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黄玺庆:城镇化不能够提供住房的有效需求
摘要:供需关系在中国它是可以创造的,倒的快了,如果有泡沫了怎么办?怎么解决泡沫?问题大吗?赶紧多喝几口,或者往里放点东西,放点冰块,放点话梅,一会儿怕沫就没了。所以有泡沫你 芭蕾雨国际控股有限公司总裁黄玺庆

激辩房地产市场前景于7月5日在北京大学举行,多位专家学者参与论坛,共论房地产市场的走向。芭蕾雨国际控股有限公司总裁黄玺庆表示,城镇化不能够提供住房的有效需求,但是城镇化能够提供有效供应。农村的土地变成城市建设用地了,征地了,土地供应有了。但是失去集体建设用地的那些农民,他不是你的有效需求,他们住到安置房里去了。

嘉宾发言实录:

大家好,非常高兴有机会参加这个讨论,前面听了四位教授、博士精彩的讲话,从年龄上讲他们是我们的师弟。但是你看一个个都首席经济学家,都大教授,我对他们的评论是赞扬的还是拍砖呢?我是诚惶诚恐,很忐忑。

那么我想评论就评论吧,如果说点官场上的话,我想说听了四位教授、博士的精彩演讲受益匪浅。如果回到咱们北大交流中心阳光厅里面,我可能说是我是越听越糊涂。等我回到我们自己的房地产圈里,我可能会评论说经济学家的话只可听之不可信之。多有得罪。

因为我想今天他们的话不是给大家听的,主要是给我听的,我是房地产开发商。房地产有没有风险,会不会崩溃,大家买不买房那和你们有关系,应该让我们来听,几位经济学家言之凿凿针对我们市场谈论这个问题。第一次听西南财大这个报告,咱们北大金融校友会我们也是在成都搞第一次论坛,当时韩教授公布了他们的成果,当时研究的是我们这个报告的真实、有效、独家性,我当时眼前一亮。刚才又听甘犁教授讲,我几乎都要相信了。但是陆博士一说,感情海量判断手段都不一样,我真是糊涂了。

但是他们谈的都是房地产市场的供需关系。泡沫是怎么产生的?是因为数据,如果大家不是专门搞经济的可能也会说糊涂了。6、7月份是很好的月份,世界杯,大家看球,必备的是干什么呢?啤酒。这个泡沫是怎么产生的?一瞬间倒的很快,那个啤酒沫就起来了。是不是这样?泡沫泡沫就是这么产生的,中国房地产市场有没有泡沫?从全局上看中国不是一个大啤酒缸,不是这样的。中国有31个省市,中国有600多个城市,中国有3000个县,每个县房地产都不差,每个县都是不同的啤酒杯子,我们不同的酒杯里面往里倒酒。有的地能倒的快了点,泡沫流出来了,比如说鄂尔多斯。有的地方倒的很慢,还没满呢怎么能有泡沫呢?首先我一定要提出这么一个质疑。

供需关系在中国它是可以创造的,倒的快了,如果有泡沫了怎么办?怎么解决泡沫?问题大吗?赶紧多喝几口,或者往里放点东西,放点冰块,放点话梅,一会儿怕沫就没了。所以有泡沫你不用管他,我是一个老运动员了,我不是真正的运动员。房地产市场从2003年开始调控,以央行文件开始,长达11年的房地产调控,因为2013年国家没有出调控政策。那我们就是老运动员了,没有什么啊,一会儿有拐点了,一会儿说春天了,一会说冬天了,房地产有两派,冬天派和夏天派,成就了很多经济学家,成就了很多专家。

我个人真实的感受,2009年房地产市场真是出了问题了,但是放在一个比较长的周期里面,这些泡沫都会自动的消化。所以我说如果房地产有问题,是大家太关注这个行业了。你说一个人吃五谷杂粮,风吹日晒哪能不伤风感冒呢?但是如果大家老是关心这个,你怎么得吃点抗生素吧,他本来就要感冒,由于大家太多的关注,太多的关爱,他就要发生癌变了,一个感冒就要发生癌变了。所以房地产自身的问题远远小于由于大家过度关注所产生的问题,这个是房地产的真实状况,没有媒体,没有经济学家们说的那么危言耸听。

当然了,作为经济学家他的职责就是发盛世危言的,这是他的职责。但是我们作为投资商、开发商,我们还是要保持相对的清醒的头脑。根据我说了,怎样去解决这个泡沫问题?一个是快点喝,增加供应,供应是可以创造的。比如说取消现货,比如在某个地方我通过土地抽紧银根,抽紧地根,限制供应,房地产的供需是完全可以创造出来的,这就是一个现实。比如说我往里加点东西,加点冰糖、话梅是什么?我丰富这个地区的功能,我不要紧紧是住宅,我配套一些商业资源,配套一些产业资源,配套一些公共服务职能,配套学校,配套医院,这个城市宜居了,这个泡沫就没了,需求就上来了,供需是可以创造的。

另外稍微的说两个和大家不太一样的常识问题,大家都关心房价上涨和房子涨价不是一个概念。如果你已经买了房子了,房价上涨与否与你无关,你关心房子是否涨价。什么叫房子涨价?我买了这个东西之后,我一百块钱买的,一百二十卖掉的,我的房子涨价了,我赚了。全世界只有房子没有一个产品,作为一种商品的话只有房子没有一个是一样的。户型一样楼层不一样,朝向也不一样。所以你的价格永远是你自己的价格,你不是我的价格。就好象我买了一个42寸的电视,5千块钱,你买了个44寸电视,你是5500块钱,你能说电视涨价了吗?我是42寸的,你是44寸的,不一样,没有一个房子是一样的。所以它是否涨价,只在于我买的房子进入二手房市场之后,是否能够卖出去,房子涨价了。房价上涨那是经济学家们的事情,是哪套房子上涨了,不知道,是整体大概的一个趋势。

那房价上涨他要为我结存宏观经济环境,投资手段的配置,很复杂的一个原因。但是我相信,如果已经买了房子的人,如果你不是想做投资的人,房价上涨与大部分人没有关系,你关注的只应该是房子是否涨价。

另外刚才也提到了城镇化的问题,几位教授都提到了。城镇化不是灵丹妙药,不是解决房地产所谓一些供应的问题,一些需求问题,不是的。城镇化不能够提供住房的有效需求,但是城镇化能够提供有效供应。什么叫城镇化?农村的土地变成城市建设用地了,征地了,土地供应有了。但是失去集体建设用地的那些农民,他不是你的有效需求,他干吗去了?住到安置房里去了。你房地产开发商把农村的集体建设用地,征地变成了国有建设用地,你有土地供应了,这是城镇化给你的贡献。但是你购房者不是那些失地的农民,是其他的人口。所以说我们说多少年城镇化率如何如何,反估我们房地产市场高枕无忧了,不是这样。

为什么去年中国三、四线城市房地产普遍出现了问题?去年城镇化非常厉害,去年大多数开发商退回一线城市,离开三线城市,就是城镇化出的问题。2013年供应出的房子基本上是2010年开始拿地,开始建设,两三年把房子建完了。那时候大家都知道习要上台了,大家预知了,在经济学家的鼓动下去三四线城市拿着额地。在这样高歌猛进的情况下呈现了这样的馅饼,那我们发现这不是馅饼了,是一个巨大的陷井,没有有效的需求。房地产目前所存在的问题,我觉得就是发展中行业自身存在的问题。


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