九源的发展

从03年开始，我们从北京总部基地项目开始接触产业园，后来从产业园到科技园，发展到总部基地，09年东北总部基地，西安总部基地，在2013有一个比较大的爆发，天津、大连、贺飞、济南都有一些项目。

从03年到09年的产业园等项目是我们的第一个阶段。当时的产业定位基本上是泛产业，就是盖一大堆办公室，能招到什么程度是什么程度，应该算是半产业。我们设计者的角色也是被动的，应该算是跟随设计，基本上甲方要什么我们就给干什么，甲方要五千平米就给五千平米，要四千平米给四千平米，人家要什么我们搞什么。

从09年之后我们开始接触台湾科技园，北科建科技园，还有万通城市政府项目，这个阶段我们接触的项目，从开发商角度来讲，已经有了比较清晰的产业定位了。而我们的角色从纯粹跟着人家跑，要什么做什么，开始向稍稍有一点策划和想法转变，到了可以跟他们共同编制任务书的阶段。可以说我们基本上参与到了项目中，不光仅仅是跟随了。

2012年开始清光紫光、林大、定福庄，包括新农村建设和产业融合，我们发现产业定位越来越细化，甲方的定位会比较清晰，他们已经能够清楚的知道想做什么。这时候我们的设计角色也在以设计为核心的同时向上下游延伸。

总的来说，我们的角色已经从简单的跟随和参与，发展到有一些自己的设计想法，真正建立了设计的角色，不再停留在甲方说什么我们搞什么的阶段。我们已经可以向甲方提出产业园应该怎么做或者产业园应该做什么发展。希望随着我们这方面的能力提升以及细分市场和国家市场的成长，我们能够在下一步向领导设计方面做一些能力，比如把整个产业园到底应该怎么做，应该做什么和我们怎么样从产业园上挣钱做一番深入研究。

设计的平台化延伸

现在我们接触到的客户大概有这么几种：第一种产业型客户，第二种房地产型客户，第三种是大学科研所，他们掌握一些专利和研究成果，第四种是一些艺术家，设计师，最后还有政府主导的一些投资项目，等等。从我们接触的情况来看，这几类客户的需求不太一样，有的很清楚自己要做什么，有的不清楚自己要做什么，有的甚至连做这个东西怎么挣钱都不知道，只是简单地想通过销售或者合作推出。我们在第一个阶段接触的产业园项目都是这种类型的，简单地将就是盖完了卖，这是最早的总部基地模式。还有一部分是有主题的，以租赁持有为主，我不卖、攒着，把这个作为以后上市或者融资的保障。

大概这两三年以后，开发商逐渐向销售和持有中间集中，很少有单独做销售和持有的。这就给作为设计单位的我们带来了机会。在持有这一部分，除了出租以外，关于怎么能够产生收入，怎么能够产生收益，如果我们可以把这一方面在这个项目投入之初讲清楚，甚至我们主动参与进去，我们也许更有机会来做这个项目，或者我们更有机会把我们的知识应用其中或者给甲方带来更大的效益。抱着这样的想法，我们对国内比较好的几家产业运营商的一些服务方式和服务理念做了一些简单的研究。比如亿达的旗号是做最好的科技园区运营管理专家；强有天安数码城的愿景是做国内城市产业地产开发和运营的领跑者；张江高科也是开发运营，服务集成和科技投资；幸运基金是开发加园区运营模式。北京比较有名的总部基地有一个微笑曲线，总部基地的核心价值并不集中在卖，他还有创新、研发、设计、生产、安装、销售、运营、品牌、服务，在最高端应该是品牌和创新。我们前些年一直跟随这个项目做设计，在其他的方面，比如高价值和高溢价值方面我们的投入和研究并不很多。我们希望可以做到什么呢？在整个微笑曲线每一个步骤都能够有所参与，从设计延伸出去，尽可能多地获取得我们的价值和收益。

产业地产现在的创新已经不在于设计了，而是服务。产业地产的创新服务之道，并不是把房子从方的盖成圆，关键是怎么能够生存，怎么能够让它经营的更好。

我们公司总结出来的一个解读：产业地产的本质是企业成长方案的。只有能够做到这一点，才能够让你的产业园、产业地产卖得出去，火得起来。要在资产和资本服务方面，给企业全面的服务、全面的提升、全面的保障，才能够让人家愿意来。现在几乎每个县都有开发区或者产业园，我们肯定要为客户提供一套服务方案才有可能吸引大家。本来这应该是开发商自己需要思考的事情，但是因为产业园的运营目前还不是很成熟，不像住宅，所以我们想以我们的专业知识为切入点在这一方面给开发商建议，同时也能够从设计角色向参与者、合作者角色转变。

举个例子，中关村时尚产业创新园是一个很小的产业园，他们做到的配套服务和观念很吸引人，比如说公共服务平台、设计师咨询服务中心、全产业配套服务、时尚推广、集中品牌的展览、各种各样的秀……把这些个体服装设计师想做，或者打开市场必须做但是作为小个体做不了的事情，由我一个产业园或者创新园做一个打包，一起推向市场。这样产业园李的个体都能够在同一个平台下向更高的方向成长、发展起来。这跟我们现在很多设计单位向平台化设计方向转变有关，至少基本原理是一致的。我们对产业园或者说创新式产业园的想法是利用比较小的空间，连接比较大的资源，得到比较快速的成长，这是做产业园运营服务比较关键的点。

资源整合

项目很多，但是各种各样的资源也比较零散，也就是说这个平台资源的互相通融性并不够也并不好，开发商并不是很容易找到各个对口服务单位。一个产业园设计也好，一个普通建筑设计也好有很多相关的东西，不光是咱们设计，包括资本的融资这一块，甚至包括运营、招商、策划等等。我们公司现在开始做一些这方面的尝试，把尽可能多的资源装入一个大框或者装入一个共同的平台，然后一起去面对甲方。通过对之前成功的产业园或者产业地产的研究，提炼出精髓之后转化成我们的知识体系，再通过综合平台里的资资本的运作，最终在主题产业园和主题地产这两块形成我们自己的特色和方式。以这样的方式把我们的服务推向市场能够让大家都能吃口好饭。

总之，我们希望搭建一个包含了策划、设计、资金，建设、运营的综合平台，为甲方提供标准化、高质量的服务。如果能够这样进入项目建设，就不仅仅是我们活干完了，人家给我们一笔设计费这么简单，我们可以通过产业园运作，长年累月做长线获得长期收益。我们希望以后九源国际未来的商业模式，尤其是在产业地产这一块，能够做到不动产全过程的服务运营商，能够从更多层面产生回报。

现在来看，服务性行业基本上属于卖力气挣钱，如果我们说的这条路能够走得通或者说可行的，那么从财产性和资本性收入来讲，我们设计院将会翻一个很大的身，就不需要只靠卖劳力来挣钱了。

项目案例

定福庄新传媒艺术基地是我们两个月前刚刚开始做的项目。甲方要改造一个工厂，但是他们不是很清楚要干什么。我们公司整个参与进来，通过为他们做商业定位开始。首先场地，就是卖地，房子盖一片起来卖给一些人；下一个阶段是交易，通过进驻企业之间的交易和商业行为，来获得中介费、服务费的；融资，通过进驻企业的资本帮助和投入，取得更大的资本性投入；最后是资源的整合，搭建平台。整个产业项目，如果想做成一个真正的产业，不仅仅是一个盖完之后就完事的事情，必然是有这么几步才能成长成一个产业参天大树。

在新农村改造方面，我们也跟一些大的国营中字头企业合作，推进邻里渐进式的中国新乡村更新发展模型。我们在跟一些投资商合作的时候出了一个主意：进行新的模式研究。比如说用房产或者地产入股，我们通过包装，把这个项目包装做成渡假文化产业园让农民有长久收益，而不是把地买过来他就没有事干了，这个项目的推进现在也有一些收获。

我们希望打造智慧和凝聚型平台，用这种合作和并购，把优秀的专业资源汇集在一起，最后能够发展各种各样的价值潜力，能够为委托方提供城市设计，产业引入，土地开发等服务，而不仅仅是把我们的设计的知识卖给甲方。我们做的事情就是专业资源规划、设计、调研、定位、城建、供应、销售、运营、招商等等。这些可能是项目开发中的所谓核心资源，我们希望通过这种资源整合进行开发模式的制定、产业导入还有利益保障设计。

最后，我们希望能够把自己定位成产业园区的核心顾问，在战略决策以及落地实施方面提出完整的业务建议，形成我们自己的产学研一体化团队。

（内容整理自中国勘察设计协会民营分会华北片区企业发展研讨会讲话）

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