对于犹太人来说，近代的上海不仅是乐园，还是天堂。早在鸦片战争前后，就有许多巴格达的犹太人来到上海定居，形成了上海最早的犹太社区。进入20世纪，许多欧洲国家执行排犹政策，而世界上绝大多数国家出于自身战略利益的考虑，无情地对当时没有祖国的犹太民族关上了大门。远离欧洲1万多公里的中国上海却张开双臂，以其自由港的特殊地位，欢迎犹太难民的到来。仅在1933～1941年间，涌入上海滩的犹太难民就有约3万人，其中有2.5万人定居下来，并在上海形成了3个新的犹太人社区。虽说上海城远不如柏林、维也纳、华沙等欧洲名城漂亮整洁，但由于中国民众和政府对犹太人的友好态度，让上海成为了这些异乡来客心目中的天堂。

犹太人把上海当作天堂的另一个原因是，他们在这里实现了发家致富的梦想，涌现了一大批著名的犹太大亨。如沙逊集团的领袖沙逊，他的集团在民国时期经营的业务包括纺织、食品、建筑、金融等13个行业。嘉道理、安诺德、亚伯拉罕和所罗门等也是那个时代赫赫有名的大财主，而他们中最富有的则要数欧司哈同（1849～1931年）了。

哈同是中国人最为熟悉的犹太大亨之一，其创造的上海房地产炒作方法至今仍然被中国的地产从业人员学习和模仿。哈同的保持与他人不同不仅仅反映在他白手起家，创造出一个财富的神话；哈同对地产最大贡献是他对上海房地产的定义及运作方法。

一、从流浪汉到远东首富

哈同发家的经历非常具有传奇色彩。1849年，哈同生于巴格达，他幼年生活很苦，靠拾破烂、拣煤块为生。后来，哈同随父母经印度辗转来到上海，替犹太老乡开办的沙逊洋行看大门。由于为人勤快、谦让，他很快升为管事助手，负责看守鸦片仓库。这可是一个肥差，利用这个职务，哈同大笔收取提货人的贿赂，加上平时省吃俭用，他很快就积攒了一笔财富，并用这些钱购买了一些零散的土地。

旧上海犹商的房地产经营，主要有以下四大特点：

●利用地价级差。牟取增值暴利。精敏的犹太商人往往凭借自己的眼光、判断以及各种关系，低价购入一些有升值潜力的地产，待日后地价上涨后再买卖或出租，以赚取巨额利润。如哈同就从上海整个地形和未来发展趋势作出判断，为自己和新沙逊洋行大量购置当时不为人看好的南京路沿线地产。有些在公共租界工部局和法租界公董局内任职的犹商，也利用参与并影响上海城市建设发展规划的有利条件，事先廉价购入规划中具有发展前途的地产，待日后地价重估时牟利。如1899年，作为工部局董事的哈同，利用参与制订公共租界越界筑路计划所获信息，以低价大量购入越界筑路两侧的土地，从而获得几十倍乃至数百倍暴利。此外，上海塞法迪犹商还对已有地产进行初级开发，提升地价。如哈同为了哄抬南京路一带的地价，花了60多万两银子，将南京路改造成为铁藜木路，使得南京路身价大升，地价成倍上涨。

●运用金融手段。扩大投资规模。房地产投资巨大，完全依靠自身资本很难做大。为此，许多犹太商人往往利用其在租界中的地位和声望，将已有地产向银行进行抵押贷款，再用抵押款买进新的地产，循环往复，使其地产投资呈现几何级数增长。同时，有些犹太商人以保息搭资等名义，在社会上公开发债或集资招股，组织企业公司，从事房地产经营。如哈同

洋行等8家房地产公司，向银行抵押借款高达资产额的89．7％。华懋地产公司的资金来源，除实收资本及向银行贷款外，主要是来自3次公司债券的发行。

●出租土地造屋。坐享稳定收益。上海的一般工商企业如果想投资房地产，那么以上海地价之昂贵，土地投资往往占总投资额的1／3。所以，一般工商户都无力购地而采取租地造屋的方式来经营，以减少建厂开店的投资。南京路等市中心地段地价更贵，一些大型商业企业无力自造营业大楼，而租地造屋往往能各得其所。因此，上海犹商大都喜欢将地产租与他人造屋。这样做不仅保持了土地增值的利益，同时又将经营房产的风险转嫁给了租地造屋者，而且经过一定时期后，土地上的建筑物也就归于土地所有者，正可谓一举数得。哈同在南京路沿线拥有的许多建筑物，大多是这样获得的。

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