7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着以房养老商业保险正式开闸。而这同样意味着在老龄化社会行将到来的今日，养老与地产的将发生更不可分割的亲密关系。养老地产，这是一个早被发展商盯梢并垂涎了十来年的全新领域。蛋糕很大、社会化养老是潮流、有进军养老地产的计划……在采访中，有一个很有趣的现象，看好养老地产前景的声音不绝于耳。然而看好归看好，不敢做还是不敢做，养老地产在目前中国房地产版图中，最多只能算是玩玩票而已，或者干脆就是概念游戏，这难道是画面太美不敢看?

前景很丰满，现实很骨感

谁都不能否认，这是一个巨大无比的市场。

中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查时上升2.93个百分点;其中，65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查时上升1.91个百分点。中国已经处在老龄化社会进程中，且人口老龄化的速度正在加快。老年人口规模大，消费潜力大，养老地产的前景不可谓不大。几乎所有的发展商都在密切关注并研究这个领域。包括万科、保利、绿地、复地、富力等龙头房企近年均抛出了养老地产发展计划，统计显示，现已有超过35%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。尽管各界几乎一致看好养老地产的发展前景，但目前养老地产市场仍处于鱼龙混杂的起步阶段，被业界普遍认可的养老地产的有效盈利模式至今仍未找到。现实中，开发商往往以养老地产为名头去拿地，挂羊头卖狗肉的所谓养老地产物业也很多。到头来，老人也不愿意住进来，买的人也未必要拿来养老。而不少所谓的养老地产便沦为了概念游戏。

土地那么贵，做养老划不来

为什么大家不愿意做养老地产?土地成本的居高不下是一个最大的瓶颈。

近年来，地价涨幅惊人，而商业型养老项目基本都建在国有出让土地上，由于在城市规划领域中没有养老产业用地这一土地用途，多数养老项目的土地只能以招拍挂方式获得，导致前期投入中的土地成本非常高。富力地产董事长、总裁李思廉认为，土地的价格是养老地产发展的瓶颈，若政府在这方面没有表现出一定的倾向性，我觉得养老地产的发展暂时会有一定难度。‘短平快’，高周转、快速回笼资金才是现在市场的主流，一位华南大鳄发展商负责人坦称，养老地产在现阶段太难做，谁要硬铺开去做，除非是实验性的，否则就是烈士，划不来。据其介绍，养老地产的用地性质一直没有明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地，但不论是哪种形式，都要通过正常的招拍挂程序获取土地，成本与普通商业用地没有区别，可是养老地产的投资回报周期一般都要7至10年，是商业地产的两倍，是普通刚需住宅的四倍，投资高、周期长、回报低，让大多数房企不敢投入成本去做。

破除概念游戏，社区养老或更可行

当然，难赚钱、不好做，并不意味着不去做。对于更多的发展商来说，养老地产是未来的一块很可观的蛋糕，谁都不愿意放弃。而随着房地产利润的逐渐降低，研究养老地产在近期的可实施性、如何落地，也成为很多发展商案头的重点。广东省房协养老地产专委会副主任委员、至道中国总经理曾远明认为，开发商进入养老市场的第一步，就是建立适老化社区，而非建设养老小区。中国的传统社会文化、伦理道德和居住文化决定了一碗汤的距离或是解决中国老年化问题的有限方式。通过在旧项目中改造长者日托中心，或在近郊的新项目当中提高适老化住宅比例，重点建设养老配套设施，是中国养老产业发展的两大路径。只要从制度上规范适老化住宅比例，引导企业建立适老化住宅，养老地产就可以有效避免‘圈地’之嫌，亦能改变‘做养老地产=做活雷锋’的局面。

而确实也有发展商正在尝试做这样的特色社区。

颐和集团董事副总裁李江莲坦言，颐和集团已经研究社区养老很多年。她认为，由于家庭伦理的情感需求，中国人更适合家庭养老，但以现在这样的家庭结构，不可能给每个人都创造这样的条件。社区养老可以较好地解决这个问题、老人和子女住在同一个社区里。老人住老年公寓，年轻人住在普通组团中，老人在继续得到家人照顾的同时，由社区的有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务。

而颐和目前正在积极探索这种大社区+养老组团的新型社区养老模式，我们发现开发的模式完全不同，比如单单说硬件，首先选址就要考究，要考虑适合老人生活的空气、环境，不能在太嘈杂的市中心，附近最好有大的医院，建立合作关系，一旦有需要直接就可以送过去;其次是配套，社区医务所是必备的，同时要建立无障碍通道，而且洗手间、厨房、卧室、门的宽度、用电开关高度等装修都要非常专业。软件的要求就更高了，如何让老人更有幸福感地养老，不和社会脱节?李江莲坦言很难做，但必须做，因为我们每个人都会老。