中鼎纪元国际工程设计有限公司副总建筑师戴晓华

一、保障性住房该大量成片新建的问题

新建保障住房小区，存在着大量问题，简单来说有如下一些：

1、大量成片新建的保障性住房多是位置偏远，交通条件差。配套设施差，生活不方便。教育、医疗等条件也差。难享受北京的文化。

2、大量成片新建的保障性住房由低收入人均集中居住，层次单一，人群构成单调。难以在附近找到工作，不利于社会的稳定、和谐。

3、保障性住房的户型为超小面积，60平方米、50平方米、40平方米，如果住宅标准层都是这样的户型，设计困难，总面积就做不大，即使四户才200平方米，交通面积占的比例大，很不经济；如果做到六户也就300平方米，8户才400平方米，则走廊太长，很多房间要间接采光，或外形太零散，等等。

4、用新建实物住宅作为保障的方式，缺少弹性，居住者经济条件改了，住房退回、搬出，给其他适合条件的人住，扩大面积也不便。

5、新建保障房需要的建设资金较多，回报低，资金难落实，或有其他附加条件、暗箱操作，打着建设保障房的旗号搞其他建设，易滋生腐败。

6、新建保障住房的条件太好，虽然面积标准小但比起那些原来无房户、面积不达标户来说，面积大得多，其他设施条件等也比原来的居住条件好得多，得到保障房的一步登天，没得到保障房的仍然没有保障补贴，造成新的不公平。

7、由于种种原因，新建成的保障房，不少是适合保障条件的不愿意要，建成了又不能空着，于是放宽条件，但一般人也难以得到，往往是被一些有后台者占用。

8、新建住房的高标准与低廉租价售价，需要政府给予的高补贴，势必加重广大纳税人负担。

二、新建保障住房的建设标准的问题

对于大量成片新建的保障性住房，各地及中央政府规定了各种建设标准，以及推荐户型、优秀户型的，但是，其中问题很多，作为按这些建设标准进行设计的建筑师，感受最深。

1、保障性住房的面积标准。深圳市保障性住房标准中各类户型对应的建筑面积及适用范围如下：A类户型建筑面积35㎡；B类户型建筑面积50㎡；C类户型建筑面积65㎡；D类户型建筑面积85㎡。A、B类户型用于保障性租赁房及廉价房；B、C类户型用于经济适用房；A、B、C、D类户型用于人才安居房。各类户型建筑面积允许上下浮动5%，且除人才安居房外，其余保障性住房单套建筑面积应控制在65㎡以内。对于套型面积和户数几乎不容许有任何变通，但是这些规定似乎又来的没有缘由，看起来好像规定得非常清楚，可是经不起推敲：为什么面积非得是这几个档次？

2、保障性住房的设施设备标准。同样的面积之下，到底这样的面积应该有什么配置？租赁房和安居型商品房的要求有何不同？保障性住房的使用者非常宽泛，大部分居住者的家庭结构和人口数是怎样的？在这么小的面积之下，设计一定要有侧重，不可能每个空间都很舒适。保障房主要要考虑保证基本居住，那卧室是否应尽量大一点，起居室小一点？厨房应多大？卫生间能不能做暗卫通过机械通风呢？在那么紧的面积控制下，设计一个阳台还是两个阳台？保障房的车位数量的配置那么多，造成地下室面积大，成本上升。居住保障房的人拥有汽车数量有如此之多吗？

3、保障性住房的日照、场地等标准。由于保障性住房通常容积率高，单位面积小，户数多，考虑其实用率、节地、成本等因素，将平面设计为内廊式更为经济紧凑，但较难完全满足日照要求，成为制约方案的重要因素。如果必须满足日照，就会出现较多的东西朝向的布置。高层小区的居住用地人均控制指标应满足10~15㎡人，而保障房因为容积率高、户数多、人口密度大，人均用地指标难以满足标准。

4、保障性住房的绿色节能标准。新建保障住房的标准总得来说是比较低的，但是新建建筑用低的标准，显然不适合。有的城市如深圳又规定所有新建保障性住房必须按照绿色建筑标准建设，而绿色建筑标准是比较高的标准，又产生矛盾。比如隔声，为了达到《绿色建筑评价规范》楼板隔声要求，要么花成本做浮筑楼板，要么精装修就要做木地板，不能做地砖；但是从保障房的使用和维护来讲，客厅铺地砖一定比铺地板更合理，而这样做就无法达标。为了了解保障房的设计，笔者专程去香港参观了房屋署公屋的建造。香港的公屋推行了很多年，设计是标准化的，构建是标准化的，建造是完全预制好现场组装的。设计一旦确定就不能随意调整，比如空调现在还在用窗机。

如何很好地回答这些问题，需要政府部门做一些实实在在的调研工作，而不仅仅只有制度和规定。但根本上说，形形色色的使用要求要归纳成少数一些建设标准，本身就是难以实现的，也是没有必要的。

三、保障性住房实现的途径建筑规划设计方面

很多人认为保障性住房正确做法是新建住房以中高档的商品房为主，政府收购腾出来的早期建设的标准低但位置好交通方便的住房，作为保障性住房。另外笔者从建筑师的角度，建议还可以考虑以下办法：

1、利用旧有的厂房、办公楼改造，多层为主，少用高层，少用电梯。类似宿舍、经济型旅馆。比原来住房条件适当改善，但受益面要广，普惠，逐步进行改善。

2、新建商品住宅中，超小户型住宅应该分散建设，在适当位置加建在中大户型中，例如原来一梯二户，正对楼梯的地方，加建一个或二个小户、超小户为好，没有增加交通面积，而是分摊了交通面积，即中间单元四户为好，超过五户甚至六户就不好了。尽端单元或独立单元户数可以多一些，但不应为了多做户数不合理地加长走廊长度。

3、新设计的商品住宅中，多考虑一分为二、合二为一的户型。住房面积在80、90平米以上，就可以考虑分成中户和小户，大的户型更要考虑一分为二甚至一分为三的可能。其产权是归于一户的，但使用中，如果家庭人口过少等原原因，可以将其中一部分出租，并且自成一户，作为保障房的重要房源。

4、可以加建在多层建筑的顶层，如商场、写字楼等，商场每层面积大，在四五层以上商业难用，但空间高度未充分利用。可以加建一层或二层超小面积住宅，也是类似宿舍、经济旅馆，由于户型面积小，在一大片屋顶上可以较多的户数，做一些内院、内天井，因为层数少，好解决通风采光和日照问题。单独设电梯、楼梯从地面的单独入口直接到达顶层，可解决消防疏散问题。

5、在建筑底层和临时空地多搞一些营业和居住结合的小门面房，例如四五十平米的面积，可以前面一多半做营业、后面一小半做住房，其实对住户来说就是有一间卧室就行了，不用什么客厅、餐厅，既解决居住问题也解决工作生计问题，还能让营业时间尽量长一些，方便自己，也方便客户。

6、政府应该鼓励企业单位集体解决居住问题，比如企业出面租用办公场所附近的住宅或其他用房，作为员工宿舍，主要是针对未婚青年及新婚无孩子的人群，安全、和谐、费用相对低廉，离单位近一些，也减少了城市交通压力，节约了员工的时间。

四、从根本上说，住房保障应该以资金补贴为主

十一届全国人大常委会第二十三次会议上，针对人大代表的问题表示要开展对保障房的顶层设计：第一是确立基本保障制度，即明确一定时期内我国住房保障的范围、方式、机制、目标和原则是什么。这项工作现在是住房和城乡建设部牵头，涉及发改、财政、国土、银行、银监，监察、林业、农业、民政等部门。总体来说，这几年是边实践、边总结、边设计，下一步会做好这项工作。看来大量新建保障住房是匆忙上马，很多问题进展很慢。

之前十一届全国人大五次会议青海代表团审议时说，住建部在房地产方面正考虑一个长远的、宏观的政策设计。从保障房角度去看，十二五重点在于实物建房，十三五将转向以资金补贴为主，这种选择是对的，但是实行太晚了，十二五期间巨大的保障房建设量，将带来巨大的问题，应该达到减少十二五保障房建设量。

笔者希望能尽快减少集中新建保障住房的建设，改为如上述第三节建议的多种提供保障性住房的方法，并尽快地转变为住房保障以实物建房为辅，以资金补贴为主。这样被保障人就能有更多自由的生活选择。

作者简介：

清华大学建筑系学士、硕士，高级建筑师，国家一级注册建筑师，中国建筑学会建筑师分会理事，世界华人不动产学会会员。中鼎纪元国际工程设计有限公司副总建筑师。