云南旅游营销以西双十贰城为例： 西双十贰城是景洪浩宇房地产开发有限公司开发建设的以旅游度假为主题，以普洱茶文化为载体，景洪市中心首座独具民族文化特色的大型复合型地产项目。加之地处东盟窗口要塞，西双拾贰城在东盟合作的中，拥有充分的旅游、商贸平台，将成为面向东盟超大规模的民族文化旅游大盘。在项目运作之初，就受到版纳州、景洪市政府及相关部门的关注和大力支持。本次高端访谈我们采访了云南浩宇集团企划总监杨逍，请他来谈一谈做云南旅游地产必须要面对的一些问题。 焦点网记者：可以给我们介绍一下咱们项目的情况、以及现在的发展模式吗？ 杨逍：好的，也很感谢贵媒体对我们项目的关注。 西双十贰城项目，是浩宇集团在景洪所开发的第一个复合型地产项目，定位于城市综合体的概念。项目占地约640多亩，功能板块涉及滨江休闲公园、浩宇天地国际商业区、西双版纳泼水庆典广场、曼景兰民族文化区、六大茶山商业别墅区、超五星铂金酒店、旅游商业主题区、观澜江景国际寓所、澜沧江赛龙舟码头等九大片区。从目前来讲，西双十贰城无论从规模、产品集合度、国际影响力等方面，均拥有西双版纳独一无二的标杆示范作用。关于项目的进展情况如下： 目前，滨江休闲公园已经于09年1月开园投入使用，现已成为版纳最具民族特色的市民休闲公园，和版纳最大的一处地标性江景休闲公园； 版纳泼水庆典广场已经于09年4月交付使用，已成功举办如09年泼水节、州政府国庆晚会、09年泰国商品展览会等重大活动，现已成为政府及各大企事业单位举办大型活动的首选场所，以及游客和市民必到的休闲文化广场。 目前，项目中的观澜江景国际寓所中的A、B栋已全部封顶，C栋已进展到13层，也接近封顶，项目将于明年2月份实现全面交房。 项目商业部分（浩宇天地）定位于一站式城市商业综合体，总开发体量近10万平米。目前，临勐海路部分已经封顶，其它部分也在进行正常的施工推进。该项目的招商进展也十分理想，我们已经成功引进了跨国连锁品牌台湾大润发超市、中国百货巨无霸香港铜锣湾百货、本土金融业名企富滇银行、泰国商业中心等等，另外也与版纳当地的近70家知名品牌签订了入驻协议，商业前景非常看好。 关于西双十贰城的发展模式，可以用一句话来概括以升级城市品牌价值为根本、以城市旅游发展提速为契机、以复合型房地产业为载体！这种模式也是作为真正意义上的现代城市商业综合体开发的必然趋势。 焦点网记者：我国的房地产市场经过去年的冰冻期，再到今年的爆发期，再回到现在的比较平稳的状态，对旅游地产市场来说有怎样的影响？未来旅游地产的发展会走向怎样的方向？ 接在旅游市场上的地产开发模式。真正意义上的旅游地产，是以旅游景区为依托，以旅游休闲度假为目的，但其开发方式上又实现旅游服务功能的房地产开发模式，但它的属性仍归根于地产范畴。 基于这种前提，旅游地产的走向仍然会受大的房地产市场的左右，但个人认为这种影响的比重并不会很大。因为它的成功与否，往往更多的取决于旅游市场的运营态势，二者是相辅相承的，投资客或者经营者，更看重的是景区的发展潜力，这其中有政府层面的支持力度、景区的品牌影响力等各种因素。 关于旅游地产的发展方向，我认为在目前全球都在讨论旅游升级的大背景下，它的发展目标是得到全世界游客（消费者）认可的，也就是说它永远是有很大的发展空间的。当然，万事都有两面性，一些具备得天独厚的独特资源的景区或景点会具有唯一性和不可再生性，在此基础上所进行的地产开发多为保护性开发，这种模式下的地产收益应该说是会随着市场的升温而看好的。而人为制造的景点也不乏有精品之作。比如深圳华侨城的开发模式就很科学，先做世界之窗、锦绣中华，再打造欢乐谷等精品旅游产品，而他的附加房地产开发收益无疑将是水涨船高的。也就是说，旅游地产的发展空间是非常广阔的。只有真正用心把旅游与地产做到位，才能体现出这种模式的最大价值。 也因此，旅游地产的发展方向归结起来可以通过对市场消费的研究得出一些结论，即新、奇、特、美、乐、精，只有吸引眼球，才能玩赚全球！ 焦点网记者：目前有许多省外的开发商把目光瞄准了云南的旅游地产，比如像嘉禾要来安宁投资旅游地产，还有黔商百亿巨资瞄上昆明的休闲地产等新闻，您是怎么看待这种现象的？这些瞄准云南旅游地产的外来力量对云南的旅游地产会产生什么样的影响？ 杨逍：这些事件的背后，体现的是云南旅游地产的真正价值！也可以说这些都是云南的品牌魅力所在。我觉得这些都不会是个例，以后还将有更多的企业或者资源介入到云南的旅游地产市场中来，现在就有很多例子，比如凤凰酒店、悦榕庄等等。而这种不断的合作过程，它对于全国乃至世界旅游地产的影响力将是巨大的。 这些外来力量的加入，无疑将会是一种多方共赢的局面。云南是旅游大省，有很多天赐的世界级资源，有人文、有历史、有风景、有气候，可以说生活在云南是很幸福的。那么，当政府有真正提升旅游品牌的正确眼光以后，接下来的事情要有人来做，谁来做？我认为民间力量、特别是房地产企业具有这种地产开发的成熟经验和能力。解决了可体验、可消费的旅游心理需求，才能把世界的游客真正吸引过来，我们常说的旅游二次创业的解决方案也才能落地。政府扮演的是规划制定者，企业扮演的是蓝图的实施者，合力才能胜利！ 焦点网记者：一提到旅游地产，人们首先想到的是海南旅游地产，或是长三角周边的休闲地产等等，而云南的旅游地产是知者寥寥，您怎么看待这种现状？您认为云南的旅游地产最缺乏的是什么？云南的旅游地产怎样才能走出去？ 杨逍：就目前而言，造成这种云南的旅游很好，但旅游地产有待提高现状也很正常，因为坦率地讲，云南真正能够叫得响的旅游地产品牌凤毛麟角。而这种状况，也说明它的发展和提升空间更大。有差距就应该虚心学习，广纳资源，以开放的心胸正视对待先进的理念和模式。 云南的旅游地产我认为最缺乏一种城市运营的高度。比如，我们都有一种共识：海南主打的是浪漫之都、度假天堂；而苏杭主打的体验之都、山水名城；还有很多城市都提出了鲜明的城市形象。而在云南呢，我们会感觉每个城市的定位比较模糊，有待于进行清楚的定位。而如果城市的定位不清晰，它的旅游地产开发效果就会减弱，游客首先是冲着城市而来，而消费载体才是相关的项目体验，核心吸引点不确立，旅游地产开发的营销推广难度，将会大为增加。 我认为云南旅游地产成功走出去，应该提升到政府及企业的战略高度来看待。旅游地产不同于普通地产开发，它必须要二者同时做到位，才有可能产生效应，政府主推旅游、企业主推项目体验，在各自的层面上要加大宣传推介力度，借助更高的媒介平台，打开国际化视野，把我们的优势说清说透，让人明白来云南能够带来哪些不一样的旅游享受，而这种享受是其它地域无法体验到的。 焦点网记者：在现在这个网络时代，互联网的信息传播速度和广度已经没有其他媒体可以媲美，在云南旅游地产的推广方面，您认为互联网能够扮演怎样的角色？ 杨逍：在这里，我想借用一句广告语来体现互联网的魅力所在，网络无处不在！随着信息爆炸时代的来临，网络媒体信息量大、图文并茂、音画时尚等强大功能已经大大超过了其它传统媒体，这也成为越来越多人的共识。 我个人认为，在云南旅游地产的推广方面，有很多媒体都想发挥其固有优势，但真正行动起来的并不多。而在互联网媒体中，可以充分发挥其阅读群广、人际传播速度快、网页承载信息量大、热议话题宣传等特有优势，整合传播资源，打造新型传播模式。 如果以怎样的角色来说明互联网的不二作用，我个人认为它更如一支媒介主推手和引爆社会话题的助推剂。 云南旅游资源得天独厚，云南的旅游营销却还是在起步阶段，怎么走才能走出去，打出自己的品牌，是每一个做旅游地产的开发商时刻都在想的问题。在一期以旅游地产为主题的焦点沙龙上，政府的主导成为每一个到场嘉宾着重提出的部分，然而政府应该怎么主导，杨总监在此提出了城市运营的概念，应该能给大家一个思考。
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