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招商地产牵手物流央企对方拥有大量廉价存量土地
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人民网北京12月10日电（余燕明）近日，来自招商地产的公示，招商地产与中外运长航实业发展有限公司签署了合作框架协议，其称将发挥各自在土地资源和城市综合开发运营方面的经验优势，实现优势互补的战略合作。 对此，中信建投证券的分析师指出，物流地产业务是中外运长航集团资源培育板块重要的组成部分，其在一二线城市的储备以及物流地产方面的集团优势将为招商地产布局特色产业园区、邮轮母港业务带来新突破。 人民网记者就此次合作内容向招商地产方面发去采访函件，对此，招商地产回复称目前与中外运长航集团的合作内容还在洽谈中，双方合作还没有到具体层面。 这次合作是扩大招商地产对于年中所提‘一个根基、两条新路、三片沃野’的业务转型升级总体架构布局的进一步举措。中信建投证券的分析师对此评价说。 不过，在同策咨询一位不愿具名的分析师看来，招商地产与中外运长航集团的战略合作，或许只是看中了中外运长航集团规模庞大且成本低廉的土地资源。 记者注意到，在当日出席签署战略合作框架协议的人员名单中，除了招商地产和中外运长航实业发展有限公司的主要领导外，另外还有中外运长航实业发展有限公司母公司中国外运长航集团土地资源管理办公室负责人及一家名为深圳市德瀚投资发展有限公司的企业主要负责人。 记者也进一步了解到，中外运长航实业发展有限公司在今年7月初刚刚注册成立，其经营范围主要是负责中外运长航集团的房地产开发、和自有房地产经营等业务。而深圳市德瀚投资发展有限公司是招商地产和中外运长航集团的合营公司，其法定代表人为招商地产总经理贺建亚，公司主要经营业务也是房地产开发。 在记者获取的一份关于《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》（草案）的公示公告中，涉及的一家申报主体即为深圳市德瀚投资发展有限公司，而该更新项目则是中外运长航物流中心城市更新单元，该项目拟拆除重建的用地面积接近6万平方米，更新方向为商业、新型产业等功能。 在上述双方签署战略合作协议当日，招商地产和中外运长航集团也就深圳市德瀚投资发展有限公司召开了第二届董事会第二次会议，审议了股东变更方案、前期工作汇报及项目运作构想等相关议题。不过，合作项目的具体细节并未在公示信息中提及。 中外运长航集团拥有非常多的仓储、物流用地，并且沉淀了很多年。因此很多所属土地都已经是位于城市的核心地段，升值较大，再建仓储物流肯定不切实际。这位同策咨询的分析师向记者指出，中外运长航集团应该也有意盘活这些仓储物流用地升值，很多土地稍微变更用地性质规划就可以直接建商业地产。 比如，在目前中外运长航集团在建项目中有一个位于深圳平湖的物流中心项目，该项目早前曾是中外运长航集团下属公司的仓库，不过目前仓库已经处于市中心地带，其所在地块也已经被当地政府规划为商业开发用地。 对中外运长航集团而言，经营、战略上以及来自政策方面的压力，已经在逼迫其加快处置和盘活这些业已获得巨量升值的土地资产。 至少是在近3年以来，中外运长航集团经营存在较大困难，根据其2013年财务数据，去年中外运长航集团的亏损面继续扩大，年终合并报表后的净利润亏损超过130亿元，偿债压力也进一步加大，到2013年底合并流动负债高于合并流动资产173亿元。 因此，为应对经营压力，中外运长航集团正在试图盘活其名下的存量土地，其中做好土地资源开发更是成为中外运长航集团当家人为今年布置的十项主要工作之一。 据人民网记者了解，到2014年3月末，中外运长航集团的无形资产总额接近40亿元，其无形资产主要为所拥有的土地使用权。应该注意的是，中外运长航集团在全国拥有的物流园和仓储用地，目前近40亿元的价值全部是按照其获得这些土地的成本计算，并未对增值部分进行估值，而中外运长航集团指出其所拥有的土地今年增幅巨大，但未能在价值上得以体现。 作为集团收入的新来源，将以土地资产盘活为主线，积极探索物流地产、商业地产开发等新业务类型的开展，争取尽快提升效益，以有力支持集团主业的发展。中外运长航集团指出，集团将以盘活土地资源为抓手，创新物流地产开发模式，引进战略合作伙伴，推进合作开发商业地产模式，实现对集团收入和利润的贡献。 中外运长航集团也进一步透露，集团拥有庞大的土地和仓储资源储备，随着城市的不断扩张，这些原位于郊区的土地资源位置不断靠近市中心，升值潜力巨大，中外运长航集团还拥有多块商业地产，价值约20亿元。中外运长航集团透露在必要时将处置这些土地资产用以为偿债做保障。 另外，中外运长航集团除了出于经营压力或将处置这些土地资产外，其还在财报中提醒，目前国家已经出台了一系列打击囤地、增加保障性住房用地等土地政策，而中外运长航及图案拥有大量成本较低的物流土地，政策风险加剧。 无论是出于经营上的考虑，还是对政府打击囤地等政策上的顾虑，中外运长航集团处置这些庞大且廉价土地已经非常紧迫。上述同策咨询分析师指出，对招商地产而言，这是获得低成本项目的机会。 根据中金公司及招商地产披露的信息，截至今年11月份，招商地产今年新增项目累计付出的权益金额为153亿元，而去年招商地产的拿地支出为221亿元，今年至今为止新增项目支出不到去年的7成。 应该指出的是，招商地产到现在153亿元的拿地金额中，其中今年年初一季度的拿地金额就接近100亿元，实际上意味着招商地产在一季度以后拿地节奏开始大幅放缓。 对此，市场人士认为，招商地产拿地节奏放缓除了受今年房地产市场下行开发商拿地整体趋向保守外，也与今年招商地产的现金流相对趋紧有关。 记者查阅招商地产披露的财务数据后发现，自今年以来的9个月时间里，招商地产仅持有的货币资金相比年初减少了23亿元，招商地产在今年因经营和筹资活动产生的现金流也出现大幅下滑。 另外，在今年4月底招商地产一笔总规模高达65亿元的融资方案宣告流产后，招商地产在最近又启动了一笔总额达到80亿元的A股可转债以补充现金流。 显然在这样的情况下，与中外运长航集团展开战略合作是明智的，中外运长航集团拥有大量的廉价土地，共同开发的模式可以节约大部分的土地成本，对招商地产新增项目储备同样是补充。前述同策咨询分析师如此评价招商地产与中外运长航集团的战略合作。
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