一、引言　　

　　营销大师菲利普·科特勒在《营销管理》中概括：“定位就是对公司的产品进行设计，从而使其能在目标顾客心目中占用一个独特的、有价值的位置的行动。”定位又包括市场定位、产品定位、价格定位、客户群定位等。对于房地产项目来说，产品定位是市场营销者制定企业整体销售策略的基础，产品及形象能否为消费者认同及喜好，很大程度上取决于产品定位。当然产品定位也可以进行进一步的细分，但对于一个确定的项目来说，问题的关键在于项目向市场提供的产品或服务项目不是唯一的，因此，生产或经营哪些种类的产品和产品系列，这些产品之间依据什么关系进行组合，是需要事先确定的，营销学中称此为产品组合定位。

　　所谓产品组合是指一个项目开发建设的全部产品线、产品项目的组合方式，它包括四个变数：宽度、长度、深度和一致性。产品组合宽度是指项目开发经营的户型大类（一居室、二居室、三居室、四居室、跃层等），各户型大类相当于一般意义上的产品线，户型的种类多，产品组合就宽；产品组合长度是指项目全部户型大类中具体户型的总和。户型大类多，各户型大类下的各户型种类多（如二居又可以分为大二居、中二居和小二居），产品组合长度就长；产品线产品组合的深度是指户型大类中每一套户型的面积、格局、层数的多少；产品组合的一致性是指各种户型现在最终用途、开发条件、销售渠道或者其它方面相互关联的程度（比如说经济适用房、普通住宅、高级公寓、商铺、写字楼、酒店等）。

　　产品组合中产品线越多（比如从一居室到四居室都有），项目开发经营的多样化程度就越高，产品项目越多（比如从75平米到125平米的二居室都有），同类产品能适应和满足不同消费者的要求，产品组合较深，目标市场消费者的选择余地更大，这样有利于分散项目的操作风险。当然，产品组合并不是越宽、越深、越长越好，因为产品组合状况与生产经营成本和促销费用成正比，与个别产品项目的营销资源集中度成反比，这样有可能导致项目的整体销售速度减缓。同时，只有分析和预期营销环境，重视消费者需求研究，发现竞争者产品组合的优势，项目才能准确地安排产品组合，适时地调整产品组合，并形成某些产品线和产品项目的特色，并有利于集中营销资源，实现项目产品的快速销售，但同时也会带来项目产品市场风险的加大。两者调和的关键在于市场的把握程度。

　　二、组合类型

　　在多样化经营与专业化经营同时并存的房地产市场中，项目的产品组合可以根据产品替代、消费连带和无关联三个角度分析研究。无关联的产品种类较多，经营跨度大，产品组合内容增加；替代性产品种类多，消费者的选择余地大，但产品之间容易形成竞争，给销售带来压力；连带消费成分越多，既充分满足了消费需求，又可发掘消费潜力。从营销观念的角度分析，这是一种很好的产品组合思路与方法，对项目的营销活动有较高的应用价值。按照上述思路，我们对北京和天津市房地产市场的产品组合做了一个较为细致的调研，调研的结果显示，根据项目的经营目标，对产品组合的宽度、深度、长度和关联度进行最优组合。主要包括以下几种：

　　1、全线全面型——即强化产品组合的关联度，开发房地产各类关联性产品以满足市场的需要。如北京和天津两地的大型综合体，华贸中心、万达广场、泰达时代广场、时代奥城、海河新天地等，其产品包括商业、酒店、写字楼、公寓等。这些项目的特征是地处城市中心位置，为综合性用地，且规模较大。此类项目虽然也分商业型综合体、商务型综合体，住宅型综合体，但一般都会兼顾其他类型物业的开发，完整的考虑了产品组合的四要素。

　　2、市场专一型——指仅开发经营某一种市场上的各种产品，而不在乎产品线之间的关联程度。比如普通住宅项目、商业项目、写字楼项目、酒店项目、别墅项目，这也是市场上最为常见的类型。这种类型的项目的特征是位置是按照所处片区的城市位置和所形成的相应物业聚集度而分布的，用地性质为单一物业用地，且相对来说规模较为适中。但在某一特定得专业市场上，其所提供的产品则是分布在此类市场的各个不同区间段，较为丰富。也就是说除了产品组合的关联度较为限定，但兼顾了产品组合的宽度、长度和深度。

　　3、产品专一型——指项目专门开发某一类市场上的某一种产品，而不在乎产品组合的宽度。例如别墅项目和一些高档住宅项目提供的产品从面积上来看基本上都在150平米以上，户型功能都在3居室以上；还有一些投资类住宅项目从面积上来看都会在120平米一下，户型功能都集中在1居室。这类项目的特征是往往在走区域市场的错位经营，规模相对较小。在产品相对集中的情况下，为了分散项目的操作风险，往往会强化产品组合的长度和深度。比如一居室的不同面积区间，和各种朝向、景观、格局等。

　　4、有限产品专一型——指项目根据市场的特征，集中精力开发有限的的产品线以适应有限的或单一的需求市场。与产品专一型不同的是，有限产品专一型关注的是目标客户群的单一和市场单一两个方面，考虑了产品组合的宽度，而忽略产品组合的长度和深度。例如一些住宅项目锁定了目标客户群就是为改善型的客户，则其产品不一定就是130平方米的豪宅，而有可能就是既有一居室也有四居室，甚至是错层、跃层和复式，只是每一种产品在长度和深度上有所限制，比如一居室只是限制在某些朝向不好的产品，二居室则限制了其面积的区间就是定位在120平米左右的舒适性二居等。

　　5、特殊产品专一型——企业根据自己的专长，开发某些在市场上有竞争力的特殊产品项目。上述四种类型都是站在市场的角度进行了产品组合的区分，其实随着市场的发展，一些企业会在某些产品的开发上形成了核心的竞争优势，在项目的产品组合上也就会力争追求这种产品的组合。例如，万科在设计技术上远远超过了同行业的发展，并在天津万科水晶城项目上获得情景花园洋房的专利，这样在很多万科类似的项目上都会将此种产品考虑到产品组合当中。还有像奥林匹克花园，其产品的最大特征除了将运动的概念引入项目的开发当中以外，郊区化类别墅的开发也是其最大的特征。

　　总之，目前房地产市场上项目的产品种类繁多，仅住宅项目的户型就成千上万种。不是开发经营的产品越多越好，当然，项目也不能仅仅开发经营单一的产品。项目在确定上述的具体产品组合策略时，应该依据不同的情况，可以选择不同的动态性产品组合类型。

　　三、评价方法

　　上述分析是对产品组合的种类进行了区分，但如何评价一种产品组合的优劣则是产品组合选择的关键。除了考虑地块的素质、市场的特征和企业的经验外，一种分析产品组合是否健全、平衡的常见方法。就是在三维空间坐标上，以x、y、x三个坐标轴分别表示市场占有率、销售成长率以及利润率，每一个坐标轴又为高、低两段，这样就能得到八种可能的位置，不同的位置代表产品组合的不同的价值取向，从而有利于结合企业自身的标准来判断某类产品组合的优劣。这种方法又称之为三维分析图法。

　　有关于这三个概念的内涵，利润率概念不需要多解释，但为什么不同产品间的利润率会有差异需要解释，例如，商铺的利润率会相对高于别墅的利润率，别墅的利润率会相对高于写字楼的利润率，写字楼的利润率会相对高于普通住宅的利润率；在各自成本收益对比限制下，四居室的利润率会相对高于三居室的利润率，三居室的利润率会相对高于二居室的利润率，二居室的利润率会相对高于一居室的利润率。因此开发不同产品的利润率会有高低之分。销售成长率，对于一个区域来说，可能是处于市场的起步阶段，先富起来的群体会首先购房，由于其购房能力较强，又对居住条件要求较高，大的三居室、四居室和跃层的销售状况十分良好。但随着市场的发展和消耗，市场中的中层会逐渐成为主流，这样二居室的市场就十分看好，也可以说是销售成长率较高。市场占有率，比较简单易懂，也就是项目所提供的产品在区域市场中所占的份额。这个概念的优劣需要和销售成长率相结合才具有实际的意义。市场占有率高但不是销售成长率也较高的产品，则带来的只能是风险的加大。

　　如果一个项目的大多数产品项目或产品线处于1、2、3、4号位置上，就可以认为产品组合已达到最佳状态。因为任何一个产品项目或产品线的利润率、成长率和占有率都有一个由低到高又转为低的变化过程，不能要求所有的产品项目同时达到最好的状态，即使同时达到也是不能持久的。因此企业所能要求的最佳产品组合，必然包括：目前虽不能获利但有良好发展前途、预期成为未来主要产品的产品；目前已达到高利润率、高成长率和高占有率的主要产品；目前虽仍有较高利润率而销售成长率已趋降低的维持性产品。

　　四、定位建议

　　项目在进行产品组合时，涉及到三个层次的问题需要做出抉择，即：一是否增加、修改或剔除产品项目，例如一些具体的户型面积区间；一是否扩展、填充和删除产品线，例如某种特定的户型类型；一是哪些产品线需要增设、加强、简化或淘汰，例如高层、小高层，别墅、洋房等。以此来确定最佳的产品组合。

　　三个层次问题的抉择应该遵循既有利于促进销售、又有利于增加项目的总利润这个基本原则。一般来说，拓宽、增加产品线有利于发挥项目的潜力、开拓新的市场；延长或加深产品线可以适合更多的特殊需要；加强产品线之间的一致性，可以增强项目的市场地位，发挥和提高项目在有关专业上的能力。

　　根据以上产品线分析，站在一个多项目操作的专业化房地产开发公司，针对市场的变化，调整现有产品结构，从而寻求和保持产品结构最优化。由于市场需求和竞争形势的变化，产品组合中的每种户型，必然会在变化的市场环境下发生分化，一部分户型获得市场的较快的认同，一部分户型继续取得较高的利润，另有一部分户型则趋于衰落。企业如果不重视新户型的设计和衰退户型的剔除，则必将逐渐出现不健全的、不平衡的产品组合。为此，企业需要经常分析产品组合中各种户型或产品线的销售成长率、利润率和市场占有率，判断各种户型产品或产品线销售成长上的潜力或发展趋势，以确定企业资金的运用方向，做出开发新产品和剔除衰退产品的决策，以调整其产品组合。所以，所谓产品组合的动态平衡是指企业根据市场环境和资源条件变动的前景，适时增加应开发的新产品和淘汰应退出的衰退产品，从而随着时间的推移，企业仍能维持住最大利润的产品组合。可见，在针对不同项目定位时及时调整产品组合是保持产品组合动态平衡的条件。