【摘要】：随着世界进入信息网络时代，智能住宅小区将成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。其中，的智能化程度会直接影响小区的现代化运行。但是，目前我国多数智能小区的物业管理还停留在传统的物业管理模式上。本文通过分析智能住宅小区物业管理方面的特征，提出相对于传统的物业管理模式，智能住宅小区在物业管理中的不同之处以及存在的问题，并提出了相应的解决办法。

【关键词】：智能住宅小区；物业管理；系统集成；存在问题；解决方法

【Abstract】AstheworldenterstheInformationAge,smartresidentialarearesidentialrealestatemarketwillbethefuturetrendofdevelopment.Amongthem,thepropertymanagementwilldirectlyaffectthelevelofintelligencetorunamoderndistrict.ButinChinathemostintelligentcommunityofpropertymanagementalsoremaininthetraditionalpropertymanagementmode.Byanalyzingthesmartresidentialdistrictpropertymanagementfeatures,makethepropertyrelativetothetraditionalmanagementmodel,smartresidentialareainthepropertymanagementofdifferencesandproblems,andthecorrespondingsolutions.

【Keywords】intelligentresidentialquarters;propertymanagement，systemintegration;Problems;Methods

一、引言

社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，由此也唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。

所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能住宅小区是现代建筑技术与现代通信技术以及现代计算机技术相结合的产物，其核心技术是小区的智能化系统。智能化系统也称小区的综合信息管理系统，是由小区和小区综合信息服务系统来支持实现的。它能够实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式，为住宅小区的业主和使用人提供高效率同时完善而多样化的服务。

、智能小区大致由安全防范系统、信息网络系统和物业管理系统组成。其中，物业管理系统是关系着整个住宅小区能否真正向着智能化方向的关键。智能小区物业管理系统是信息与网络科技和自动化技术，将建筑智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体的自动化监控和综合信息服务平台。智能小区物业管理系统的组成十分庞大，一个智能小区的物业管理系统的建设，首先要有一个信息平台，这个平台包括计算机网络系统和小区信息管理系统。然后在该平台基础上建立软件管理系统，实行对小区物业各个方面的具体管理，同时与外界联系，从而使得小区的管理更加高效、合理、职责分明。其基本的构架可由下图反映出

但是，目前不少智能小区缺少现代化的管理手段，只是将其先进的硬件设备简单地拼凑在一起，并未充分发挥出智能化系统的功效。为此，作为智能小区的管理者物业管理公司应该运用现代化的物业信息管理系统，使物业的软件与硬件相结合进行有效的管理，使物业管理真正走向现代化、制度化与规范化，让住户切实感受其智能以及生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。

二、智能小区物业管理的特征

正是由于智能小区物业管理系统构造的复杂性以及独特性，使得智能小区物业管理与传统物业管理在管理模式上存在着很大的差别。智能小区物业管理的特征主要表现在以下几个方面：

1、各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理。传统的设备管理如设备运行状况监测，只可能靠人工现场巡查、看护，而智能小区的物业管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况，调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，及时到位抢修，确保小区的设备正常运行。

2、保安、消防、停车管理高度自动化。保安、消防、停车管理均是物业管理的重要内容，往往需占用大量

人力。而配备完善智能系统的智能小区可以实现保安、消防自动监控，减少大量一线巡视人员。例如，停车管理方面，智能化的停车收费系统可以做到自动识别月保还是临保车辆，自动计时，收费放行。

3、三表自动计量，各种收费一卡通。智能抄表系统可以免去人工挨家挨户上门抄表的繁琐，实现多表数据自动采集、传输、计费，配以一卡通系统又可以免去管理人员上门收费或用户到指定地点交费的不便，住户只需手持一卡通便可通过刷卡交费。

4、智能住宅小区物业管理的网络化特征。传统的物业管理是自成体系的独立管理模式，可称之为信息孤岛。智能小区物业管理则是通过网络来实现物业管理信息的传递和交互。在住宅小区内建立宽频Internet内联网，并实现与外部Internet的连接，通过与Internet的连接实现与其他小区之间的信息交流与互换，从而更方便快捷地学习先进的管理方式，来改变自身在管理上存在的漏洞和不足，为小区内的业主提供更好的服务。

5、智能住宅小区物业管理的信息动态化特征。这一特征也是智能住宅小区物业管理区别传统物业管理模式的

主要特征。传统的物业管理模式是采用依靠人工方式来采集有关物业管理的信息和数据资料。采集到的数据是静态的、历史的。这种管理模式既费时又费力，同时成本也高。智能小区的物业管理信息的采集是通过网络，自动化地实现信息的采集和综合、信息的分析和处理、信息的交换和共享。因此智能小区物业管理信息化的动态性特征，体现在信息采集的自动化、实时性和可靠性。

智能物业管理系统集成的原理

系统集成的模式要求各子系统输出和输入的信息格式有统一的约定．即要求各子系统有一个开放的界面或开放的接口，以保证系统对各种信息的统一处理。统一的软件操作平台界面和数据接口结合．形成高开放和兼容的硬件传输平台，将现有的各种子系统进行统一的接入和控市，则总体的硬件成本和软件成本将会将至最低，其开放性、可靠性可扩展性将达到最优；将各子系统汇聚在一个中央平台上，解决了因多个系统、多种平台带来的及应用管理的诸多不便，使整个系统纳入一个有效的、规范的，可靠的集成管理平台上。

系统集成的方式是将信号的采集、传输和处理划分成不同的层面或模块．开发一系列的功能模块与之兼容(如图1所示)。各子系统的信息要能汇总到专用控器中．需要在专用控市lJ器中可适应现行多种网络协议的功能模块．是整个系统适应绝大多数子系统产品通过多种不同的网络进行传输。在统一的平台上．用一套完整的结构化的、开放的、可扩充的软件实施对各子系统的监视、控制．以及完成对所有信息处理、有话、汇总统计等工作。

目前，我国很多小区的应用系统方案采用总线或网络的方式．但缺少和应用层之间的联接层。由于没有统一的接口协议，各应用系统的开发只能自成体系。因此．系统集成尚停留在一个较低的水平。据统计．上海智能小区的智能化系统在物业管理中运行良好的仅占20％；运行不正常，但尚可使用的占45％，另有35％的系统干脆被弃置不用。这种现象固然由多种原因造成，其中．不合理的系统集成应负很大责任。要提高系统集成度，应把重点方在对应用层之间的通道集成上。只有实现在最，的物理通道上传输尽可能多的信息，才能体现系统集成的意义。