最近进行的调查发现，传统的房地产销售管理软件方法无法确保房地产销售管理软件机构取得成功。而且，此项调查建议房地产销售管理软件机构要打破那些被奉为圭臬的房地产销售管理软件思维定势。总的说来，这些思维代表着一种也许与21世纪格格不入的房地产销售管理软件思维。巧干而非苦干已成为一种最合适的理念，而且巧干理应成为任何房地产销售管理软件绩效改进措施的目标。

　　思考之一：房地产销售管理软件就是房地产销售管理软件出色的房地产销售管理软件人员能够房地产销售管理软件任何东西

　　毫无疑问，某个行业内的房地产销售管理软件技巧可能同样适用于某个其他行业。但是，在从事小批量房地产销售管理软件过程中培养起来的房地产销售管理软件技巧，可能会在你向大客户推销时制造障碍。与小批量房地产销售管理软件相比，大批量房地产销售管理软件历时更长，过程也更复杂，需要的策略也更多。但是，很多房地产销售管理软件专家都没有意识到大批量房地产销售管理软件与小批量房地产销售管理软件需要的关键房地产销售管理软件技巧是不同的。

　　在小批量房地产销售管理软件中，房地产销售管理软件人员与客户交谈时占据主动，客户可能会因为他充满活力、热情，且对产品进行了生动的描述，而把订单给他。这种产品特性推销法往往能够奏效。

　　然而，在大批量房地产销售管理软件中，客户必定在交谈时占据主动。西格玛项目研究小组发现，出色的房地产销售管理软件人员往往会采用某种提问模式来引导客户参与谈话，并将谈话引向最终目标。

　　当西格玛项目研究小组的成员首次发现了这些现象后，研究人员就想知道这些现象是不是在任何客户身上都会出现，而不论其所处行业、国别或文化背景。有趣的是，从23个国家得到的结果相同。甚至在大多数的美式房地产销售管理软件培训方法已经失效的日本，研究小组也猜测可能某种传统的、基于文化的沟通方式最能有效预测出房地产销售管理软件工作能否取得成功。他们最终发现，选对提问模式是赢得大客户订单的最有效的行为因素。

　　思考之二：要获得更多订单，就应拨打更多的房地产销售管理软件电话

　　当房地产销售管理软件经理希望提升房地产销售管理软件额时，他们首先想到的往往是让房地产销售管理软件人员拨打尽量多的房地产销售管理软件电话。毕竟，如果房地产销售管理软件电话增加一倍，房地产销售管理软件额就有可能增加一倍，即使不会增加一倍，也会有较大增长，不是吗?研究小组在对一家技术公司的两个事业部进行研究后发现，这种想法并不适用于大批量房地产销售管理软件。

　　在房地产销售管理软件成本相对较低的电子设备的事业部，房地产销售管理软件电话的数量与房地产销售管理软件额之间呈正相关关系，即房地产销售管理软件电话越多，房地产销售管理软件额就越高。但在房地产销售管理软件高端产品的事业部，两者的关系刚好相反。与那些拨打的房地产销售管理软件电话数量越多的房地产销售管理软件人员相比，那些拨打房地产销售管理软件电话的数量一般的房地产销售管理软件人员创造的房地产销售管理软件额更高。

　　当然，反过来，即房地产销售管理软件电话越少，房地产销售管理软件额越多，并不正确。如果房地产销售管理软件电话为零的话，房地产销售管理软件额也就为零。但是，一般说来，房地产销售管理软件人员没有办法通过增加房地产销售管理软件电话来增加房地产销售管理软件额，反而会对房地产销售管理软件额产生负面的影响。

　　成功的关键在于拨打出色的房地产销售管理软件电话，而出色的房地产销售管理软件电话需要房地产销售管理软件人员做好精心准备，采取适当的策略。为了有更多的时间拨打房地产销售管理软件电话，房地产销售管理软件人员往往会疏于计划和准备，从而降低了每个房地产销售管理软件电话的成功率。然而，如果房地产销售管理软件人员有时间拨打更多的房地产销售管理软件电话，为每个电话做好充分准备，并确保与客户沟通的质量，那么他就应该这样做，因为他们拨打的房地产销售管理软件电话可能还没有达到最佳数量。

　　思考之三：直接联络客户高层

　　在西格玛项目研究小组进行研究之前，传统的房地产销售管理软件理念认为，如果房地产销售管理软件人员联络到的客户方的人员级别越高，就能取得更好的房地产销售管理软件成果。

　　如果能够直接联络到客户高层，为什么要浪费数周或数月的时间来慢慢接近客户公司的决策人物呢?但是，研究小组发现，相较于那些不甚成功的房地产销售管理软件人员，成功的房地产销售管理软件人员联络的客户人员的级别往往较低。在做好精心准备之前，直接联络客户高层也许是个致命的错误。如果缺乏精心准备，就与客户高层谈论其产品特性，这纯粹是浪费时间。不了解客户需要解决的问题，房地产销售管理软件人员就无法证明其产品能够满足客户的需求。

　　研究小组回顾了美国某位参议员的儿子的事例。有一家大型公司曾急切地聘请此人为公司的房地产销售管理软件人员。他们认为，此人可以轻而易举地接触到全国各地的企业CEO，这势必会使他成为一个业绩不俗的房地产销售管理软件员。果然，他很容易就见到了各企业里的重量级人物。但是，由于他事先没有与客户公司里的其他任何人进行交谈，不了解客户需要解决的问题，他最终得到的往往只是代我问候你父亲这样的答复。然而，他那些缺乏背景的同事却通过联络遇到问题的客户方人员(往往是客户企业的中层人员)，取得了房地产销售管理软件成功。

　　教训何在?首先要了解客户遇到的问题，然后你才能有理由自行或通过客户企业中的某个人联络对方的高层。

　　思考之四：采用大量的开放式问题它们比封闭式问题更有效

　　在众多房地产销售管理软件专业人士中，一线房地产销售管理软件人员、房地产销售管理软件顾问、房地产销售管理软件经理和房地产销售管理软件培训师都对开放式问题的威力深信不疑。如果提问的目的是为了让客户更积极地参与谈话，开放式问题的确比封闭式问题更加有效。因为开放式问题能够使对方做出更长时间的反馈，而封闭式问题只需要是或否就能加以回答。不过，西格玛项目研究小组不得不告诉大家，他们发现开放式问题的威力之说又不过是一种假象。

　　研究小组发现，采用开放式问题与取得房地产销售管理软件成功之间并没有很大的关系。借助大量的封闭式问题，房地产销售管理软件人员同样能够赢得订单或取得房地产销售管理软件进展。

　　这似乎非常奇怪。理论上，开放式问题能够获得开放式的答案，而封闭式问题只能获得一个词的答案。但事实并非总是如此。在一个房地产销售管理软件电话中，60%的封闭式问题能够得到多于一个词的答案。换言之，封闭式问题往往能够获得开放式的答案。而且，大约10%的开放式问题只能获得封闭式的答案。想象一下，假如一位经验尚浅的房地产销售管理软件人员提出这个开放式问题，您能谈一谈贵公司的商业计划吗，结果他只会自讨没趣，得到无可奉告的答案。所以，在某种程度上，开放式问题与封闭式问题之间的差别具有欺骗性。

　　对房地产销售管理软件人员而言，关键在于有技巧性地提出可以接近房地产销售管理软件目标的问题。如果他们只是担心自己向对方提出了多少开放式问题，这无异于在正在下沉的船上整理甲板躺椅于事无补。他们应该担心的是：提出的问题是否与客户的需求密切相关?

　　思考之五：尽早达成交易，频繁达成交易

　　根据这个准则，促使对方与你达成交易是房地产销售管理软件电话中最重要的部分，你促成交易达成的方式决定了房地产销售管理软件电话的成败。实际上，房地产销售管理软件环节的初步阶段比结尾要重要得多。

　　要确保房地产销售管理软件成功，房地产销售管理软件人员应做到以下三步：

　　第一，应该确认客户的其他需求。客户可能还存在其他尚待解决的问题。

　　第二，应该总结或者重新强调交谈要点。(所以，很明显，如果我们这样做，第一阶段贵公司的效率就能够提高15%，第一年就能够节省120,000美元……)

　　第三，应该提议有助于取得房地产销售管理软件进展的行动。(所以，下一步我们可以与贵公司老总重新审查一下这些数字。)

　　在第三步中，房地产销售管理软件人员提议或建议某项行动。需要注意的是，在小批量房地产销售管理软件与大批量房地产销售管理软件中，行动的含义有所不同。在小批量房地产销售管理软件中，惟一的行动可能是客户直接下订单。而在大批量房地产销售管理软件中，可能存在多个有助于赢得订单的中间行动，这些行动被称为进展。

　　西格玛项目研究小组建议：房地产销售管理软件人员与其担心如何促成交易达成，还不如想好尽可能多的进展性行动，为每个房地产销售管理软件电话做好准备。最好的做法在于为每个房地产销售管理软件电话规划好各种灵活的、切实可行的进展性行动，以便房地产销售管理软件人员每一步都能够从客户那里获得最大程度的承诺。

　　在第三步中，房地产销售管理软件人员提议或建议某项行动。需要注意的是，在小批量房地产销售管理软件与大批量房地产销售管理软件中，行动的含义有所不同。在小批量房地产销售管理软件中，惟一的行动可能是客户直接下订单。而在大批量房地产销售管理软件中，可能存在多个有助于赢得订单的中间行动，这些行动被称为进展。

　　西格玛项目研究小组建议：房地产销售管理软件人员与其担心如何促成交易达成，还不如想好尽可能多的进展性行动，为每个房地产销售管理软件电话做好准备。最好的做法在于为每个房地产销售管理软件电话规划好各种灵活的、切实可行的进展性行动，以便房地产销售管理软件人员每一步都能够从客户那里获得最大程度的承诺。

　　思考之六：建立第一印象的机会永远只有一次

　　很多房地产销售管理软件专家坚信，房地产销售管理软件电话最重要的部分是开场。他们会告诉你，前60秒攸关房地产销售管理软件电话的成败。但是研究显示，除了小批量房地产销售管理软件，房地产销售管理软件电话的开场与房地产销售管理软件成功并无必然关联。当整个房地产销售管理软件环节只包括一次拜访时(如上门推销)，开头几秒的确非常重要。然而，在复杂的房地产销售管理软件环节中，如果客户认为房地产销售管理软件人员能够为他们解决某个问题，他们就不会太在意房地产销售管理软件人员留下的第一印象。

　　如果开场和结尾都不是房地产销售管理软件拜访最重要的部分，那什么才是最重要的部分呢?

　　一个完整的房地产销售管理软件流程包括四个阶段：开始、调查(发现客户需求)、能力展示(展示你有能力满足客户的需求)，以及获得客户承诺(取得房地产销售管理软件进展)。其中，最重要的是调查阶段，因为如果不了解客户的需求，你就无法赢得客户的订单。

　　尽管如此，房地产销售管理软件人员仍然需要有技巧地开场。好的开场必须实现两个目标：首先是建立交谈的必要性，其次是让客户允许房地产销售管理软件人员提问。

　　当客户允许房地产销售管理软件人员提问的时候，开场就结束了。假如房地产销售管理软件人员第一次给陌生客户打电话，结果却只是得到了客户的语音邮件回复，他们还有必要通过留言系统来开场吗?事实上，他们必须给客户一个需要回复的理由。在这种情况之下，房地产销售管理软件人员必须以留言的形式让客户明白有与你交谈的必要性，但是你不应该直接提供解决问题的方案来让客户上钩。

　　思考之七：房地产销售管理软件才能是与生俱来的，是无法后天培养的

　　做房地产销售管理软件的人是否需要某种特质呢?答案是否定的。

　　数十年以前进行的大量研究显示，性格外向的人在房地产销售管理软件队伍中的数量，要远远超过在一般大众中的数量。然而，最近进行的研究并未表明性格外向与房地产销售管理软件工作之间有很强的关联。发生了什么变化?除了那些陈腔滥调之外，什么都没有变!那些曾经积极寻找性格外向者承担房地产销售管理软件工作的企业，现在明白了各种性格的人都可以学习房地产销售管理软件技巧，并取得不俗的房地产销售管理软件业绩。

　　站在客户的角度，他们对房地产销售管理软件人员有何要求呢?有证据表明，绝大多数的客户都希望房地产销售管理软件人员是值得信赖的。我们都听过一个老笑话：真诚是最重要的东西……如果你能伪造它，你一定已经这么做了。但事实上，即便是真正真诚的房地产销售管理软件人员往往也无法赢得他人的信任。客户是无法看到他们的真诚的，也无法看到他们的诚实，而只能看到他们的行动。在下订单前，客户不会考查房地产销售管理软件人员是否具有一种特定的性格，而只会考查他是否能够提供有效的解决方案。

　　思考之八：欢迎客户提出异议它们是客户兴趣的确切信号

　　尽管已有确切证据证明了这种准则是不正确的，但它依然存在。就像许多其他的准则一样，它不会消亡的原因在于它听起来令人欣慰。它使你相信，如果客户对你的产品或服务产生怀疑，就意味着你们之间的谈话开始变得有意义。

　　实际上，这种异议是你与客户之间的一大障碍，而你是不会喜欢障碍的。你不必惧怕异议，但也不应对其加以欢迎。异议的存在表明了客户并不想要你提供的产品或服务，也许是因为它太便宜了，但更有可能是因为看不到要购买你的产品或服务的必要性。如果房地产销售管理软件人员说，我们的机器是市面上同类产品中速度最快的，客户可能会说，但机器的速度并不是我们考虑的问题。

　　本与不甚成功的房地产销售管理软件人员相比，成功的房地产销售管理软件人员得到的异议要少得多。原因何在?因为他们总是设法阻止异议，而不是等出现异议后再着手处理。在上面的例子中，有技巧的房地产销售管理软件人员不会谈论他所提供的产品的特性(它是速度最快的)，而会采用一种提问模式，先问机器速度对您有多重要,如果了解到机器速度对客户并不重要，他就会避免将谈话引向招致客户异议的方向。

　　如果房地产销售管理软件人员经过培训之后，能够先通过正确的提问来发现客户的需求，然后只是谈论其产品或服务与该需求有关的特性，就能将招致异议的机率减少50%。

　　通常，那些无法避免的异议是最严重的。最好的方法就是坦诚，承认你的不足，然后集中阐述你的竞争优势。

　　思考之九：永远不要攻击竞争对手

　　许多企业认为，房地产销售管理软件人员在与客户打交道时不应提及竞争对手，因为这样做最终会损害房地产销售管理软件成果。这曾经是IBM的一贯方针：在房地产销售管理软件环节，房地产销售管理软件人员不得提及任何竞争对手或竞争产品的名字。

　　但是，研究表明，出色的房地产销售管理软件人员一定会提及竞争对手，前提是客户需要他们这样做。尽管他们往往不会主动评论竞争对手，但如果被问到他们提供的产品或服务与竞争对手的产品或服务有何区别时，他们一定不会避而不答。

　　关键在于如何评论竞争对手。最好的方法就是尽快从竞争对手的不足之处转到你的竞争优势上来。如果客户问谈谈你对SlowCo公司的机器的看法吧，房地产销售管理软件人员可能很想回答那是市面上速度最慢的机器，比我们的要慢40%，但如果能调整成以下答案，就更好了：SlowCo?对，我们的机器速度比他们的要快40%。实际上，我们的机器是市面上速度最快的。

　　一个鲜为人知但十分有效的方法就是，以竞争对手的产品或服务的一般弱点，来突出自己产品或服务的优点，而不是一概地贬低具体的竞争对手或其产品。

　　例如，假设你是一家小型公司的房地产销售管理软件代表，这家公司正在与行业内的一家大型公司竞争一小块业务。如果客户问，你们与GiantCo公司相比怎么样，有技巧的房地产销售管理软件人员可能不会说，GiantCo太大了，无法为你提供个性化的服务;而会说，大公司与小公司之间有很多区别。我们是一家小公司，所以我们能够给予客户的需求更多关注。而一家公司的规模扩大后，就很难做到这点。对于大公司而言，你有可能只是5,000位客户中的一位，而不是50位中的一位。

　　卓有成效的房地产销售管理软件人员始终会攻击竞争对手，但他们会很有技巧地避免这种攻击对自己的企业产生负面的影响。

　　思考之十：重点关注大客户

　　在过去十年中，最大的客户往往能够带来最多的利润。如果给予他们的关注越多，他们往往就能带来越多的利润。

　　然而今天，老的准则已经不再适用。现在，带来最多利润的可能正是那些中等规模的客户。实际上，最大的客户可能会让你苦不堪言：他们要耗费你大量的资源，而且会拼命压榨你的利润空间，最终你只能收获微薄的利润。然而，中等规模的客户所面临的竞争可能没有那么激烈，而且它的产品或服务可能具有较高的利润空间，所以也可能给你带来更多的潜在利润。

　　现在，明智的企业不再仅仅因为客户的规模就做出不相称的举动。相反，他们看中的是潜力、利润空间，以及源源不断的利润来源。而且，他们发现，从客户生命周期的角度而言，最有价值的客户不一定是规模最大的客户。

　　这涉及到两个战略性的问题：第一，企业是如何分配其最出色的人才资源的?传统上，企业会让最出色的房地产销售管理软件人员为规模最大的客户服务。正如你所见，这可能是个错误。第二，大多数的区域房地产销售管理软件代表拥有为数众多的客户，他们怎样才能最好地投入时间和精力呢?房地产销售管理软件经理往往会教导其下属8020原则，即：80%的利润来源于20%的客户。这可能是个经验法则，前提是不要将大客户与价值客户混为一谈。