| 房地产估价师《理论与方法》第七章考试内容 |
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考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容 第一节收益法概述 一、收益法的含义 二、收益法的理论依据预期原理 三、收益法适用的估价对象和条件* （一）收益法适用的估价对象有收益或者潜在收益的房地产 （二）收益法估价需要具备的条件 四、收益法估价的操作步骤 第二节报酬资本化法的公式* 一、报酬资本化法最一般的公式 二、净收益每年不变的公式*（记住公式，熟练推导） （一）收益期限为有限年的公式 （二）收益期限为无限年的公式 （三）净收益每年不变的公式的作用 1．直接用于测算价格 2．用于不同期限价格之间的换算 2步骤： 第一步：将某年期的房地产价值，换算成某一年的收益； 第二步：再将这种收益，换算成另外一种年期的房地产价值。 3．用于比较不同期限房地产价格的高低 VNKN=VnKn=V∞ 4．用于市场法中因期限不同进行的价格调整 三、净收益在前若干年有变化的公式* （一）收益期限为有限年的公式 （二）收益期限为无限年的公式 四、净收益按一定数额递增的公式（死记硬背记下公式） （一）收益期限为有限年的公式 （二）收益期限为无限年的公式 五、净收益按一定数额递减的公式（与四类似，将增量部分换号即可） 六、净收益按一定比率递增的公式*（会推导） （一）收益期限为有限年的公式 （二）收益期限为无限年的公式 七、净收益按一定比率递减的公式（与六的情况类似，将增量部分换号即可，最好自己会推导） （一）收益期限为有限年的公式 （二）收益期限为无限年的公式 八、预知未来若干年后的价格的公式*（会计算） 第三节净收益的求取 一、净收益测算的基本原理* （一）基于租赁收入测算净收益的基本原理 潜在毛租金收入、有效毛收入、运营费用的构成，净收益的计算 运营费用率 （二）基于营业收入测算净收益的基本原理 二、不同收益类型房地产净收益的求取* （一）出租的房地产净收益的求取 租赁收入、租金构成、区别实际支付的租真正的租金 （二）营业的房地产净收益的求取 （三）自用或尚未使用的房地产净收益的求取 （四）混合收益的房地产净收益的求取 三、求取净收益应注意的问题* （一）有形收益和无形收益 无形收益可以用报酬率去考虑 （二）实际收益和客观收益* 采用客观收益 （三）乐观估计、保守估计和最可能估计 四、收益期限和净收益流模式的确定 （一）收益期限的确定* （二）净收益流模式的确定 第四节报酬率的求取 一、报酬率的实质 二、报酬率的求取方法（基准3种方法的名称） （一）累加法 （二）市场提取法 （三）投资报酬率排序插入法 第五节直接资本化法 一、直接资本化法概述 （一）直接资本化法的含义及基本公式 （二）几种收益乘数法 1．毛租金乘数法 2．潜在毛收入乘数法 3．有效毛收入乘数法 4．净收益乘数法 二、资本化率和收益乘数的求取方法 三、资本化率与报酬率的区别和关系* 四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 （一）直接资本化法的优缺点 （二）报酬资本化法的优缺点 第六节投资组合技术和剩余技术* 一、投资组合技术 （一）土地与建筑物的组合 （二）抵押贷款与自有资金的组合 会计算综合资本化率，会据以计算房地产价值 房地产价值*综合资本化率=土地价值*土地资本化率+建筑物价值*建筑物资本化率 房地产价格=自有资金额+抵押贷款额 房地产价格*综合资本化率=抵押贷款金额*抵押贷款常数+自有资金额*自有资金资本化率 掌握抵押贷款常数的计算 二、剩余技术 （一）土地剩余技术 （二）建筑物剩余技术 （三）自有资金剩余技术 （四）抵押贷款剩余技术 第七节收益法总结和运用举例 |